Immobilier en Suisse: 3 raisons d’acheter en 2020

    On a tous entendu ou participé à des débats infinis, en famille ou entre amis, sur l’investissement immobilier.

    « Non mais une maison, c’est un boulot à temps plein. » « Depuis que j’ai contracté une hypothèque, je paie 700 CHF par mois pour ma maison de 4 pièces et demi avec 100m2 de jardin », « je dois refaire le toit de ma maison et j’en ai pour 100’000 CHF. Si j’avais su, jamais j’aurai acheté ! », « Grâce à ce prêt bancaire, on habite un appartement tout neuf et on économise 10’000 CHF de loyer par année, c’est le pied ! ».

    Difficile de se faire une opinion dans ce brouhaha de subjectivités ! C’est pourquoi je suis allé à la pêche aux informations factuelles. Au fil de cet article, je vous présente les 3 raisons pour lesquelles devenir propriétaire est l’une des meilleures décisions que vous puissiez prendre de votre vie. C’est parti !

    Acheter pour économiser

    Il y a trois types de rencontres dans la vie. Celles qui ne nous font ni chaud ni froid. Celles qui nous réchauffent le temps qu’elles durent. Et celles qui embrasent nos coeurs à jamais. Tel a été le cas avec Zoé, ma femme.

    Dès nos débuts, on a filé l’amour parfait, celui qui vous pousse à d’abord emménager dans un appartement plus grand, plus beau, mieux meublé. Puis vous emmène loin des bétons gris de la ville, dans un environnement plus familial, pour y créer le vôtre.

    A l’époque, on habitait un appartement de 80m2 au centre de Lausanne. Notre loyer était de 2’200 CHF. L’immeuble ne payait pas de mine, il était même plutôt vieillot. Mais, sur le marché de l’achat, l’appartement valait la modique somme de 800’000 CHF.

    (Le propriétaire de notre bien réalise un rendement de (2’000 Chf x 12 / 800’000 Chf x 100) =3,3%!)

    On s’était dit que si on pouvait louer un bien d’une telle valeur, on avait un dossier assez solide pour en acheter un d’un même montant. Sauf qu’on voulait du neuf. Après quelques recherches, on a déniché une perle rare à l’orée de la ville, dans la charmante commune de Chalet-à-Gobet.

    Ni une ni deux, on rassemble la paperasse usuelle qu’on présente à notre banquier. Dans la foulée, il nous confirme que la banque est d’accord pour nous prêter le montant nécessaire, à un taux d’intérêt fixe et super avantageux de 1,2%.

    Ce petit bijou d’appartement au pied d’un immeuble flambant neuf nous a coûté 770’000 CHF, place de parc incluse. Notre apport personnel s’est élevé à 154’000 CHF, correspondant aux 20% exigés par la banque. Le prêt hypothécaire​ ​est donc de 616’000 CHF, divisé en deux rangs. Le premier de 500’500 CHF (65% du prix de vente). Le deuxième de 115’500 CHF (15% du prix de vente, remboursé sur 15 ans).

    Chaque mois, je verse à ma banque 1’257 CHF, correspondant aux intérêts contractés et au remboursement du 2ème rang sur les 15 prochaines année.

    Plus simplement, comparé aux 2’200 CHF de loyer, j’économise 943 CHF par mois pour loger dans un appartement de même valeur. Ça fait tout de même 11’316 CHF par années !

    Mieux: après 15 ans, je ne verserai plus que 616 CHF par mois à ma banque, représentant une économie de 1’584 CHF par mois ou 19’000 CHF par année.

    Si vous ne comprenez pas trop bien comment j’arrive à ces chiffres, restez zen, je reprends tout dans l’article suivant, squelette d’une hypothèque.

    Mais en parlant d’économies…

    L’immobilier et les impôts : ça change quoi quand on est propriétaire ?

    Au niveau des impôts, il y a une bonne et une mauvaise nouvelle. Commençons par la mauvaise. (Et encore, tout pourrait changer d’ici quelques années, qui sait ?)

    Reprenons mon exemple…

    Je serai taxé sur la valeur locative, correspondant à ce que je pourrais toucher si je louais mon appartement.

    Là, vous vous dites: « mais tu l’habites, Noé, cet appartement ! Tu ne le loues pas. Alors pourquoi tu dois payer comme si tu le louais ? ».

    Je… je… disons que c’est comme ça, et puis c’est tout.

    Pour compliquer le tout, il n’y a pas de manière précise de calculer ce qu’on doit aux impôts. Mais la taxe s’applique sur environ 70% de cette valeur locative. Elle s’ajoute aux revenus annuels du couple.

    Si l’appartement peut nous rapporter 30’000 CHF par an, ce qui correspond à un retour sur investissement standard de 4%, alors il faudra ajouter 21’000 CHF à nos revenus.

    Ainsi, on ne sera plus imposable sur 72’000 CHF + 96’000 CHF, mais sur 72’000 CHF + 96’000 CHF + 21’000 CHF.

    Maintenant, la bonne nouvelle, c’est que tant les intérêts hypothécaires payés tant les frais d’entretien sont déductibles fiscalement.

    Concernant l’amortissement, ça dépend s’il est direct ou indirect. Dans le cadre d’un amortissement indirect, le remboursement est placé sur un compte 3A, lui aussi déductible fiscalement.

    Ce qu’il faut retenir: ​si l’immobilier est un bon moyen de gagner de l’argent, il est avant tout l’une des meilleures façons pour en économiser​!

    Mon petit doigt me susurre fort votre prochaine question : quand acheter ? La réponse est simple : maintenant. Et ceci pour deux raisons principales.

    2. Acheter parce que les taux hypothécaires sont historiquement et irrésistiblement bas

    Autant les économies de folie me donnent le vertige, autant les intérêts hypothécaires je les toise du coin de l’oeil. C’est comme les étoiles dans un ciel rouge d’orage, on les perçoit à peine.

    Bien sûr, la Suisse a toujours mis les bâtons dans les roues aux volontés de propriété de ses citoyens. Ici, le rêve américain a un coût très précis : 20% de la valeur totale du bien en question. ​Au minimum​!

    Un frein à risque à l’efficacité redoutable qui explique pourquoi en Suisse seul 1/3 des ménages sont propriétaires de leur logement contre une bonne moitié en France et, chiffre plus impressionnant, les 3/4 en Italie.

    Cela étant dit, même dans l’obscurité la plus totale réside toujours un brin de lumière. Ne serait-ce qu’une étincelle, qui peut démarrer le plus majestueux des feux. Cette étincelle-là, c’est le taux d’intérêt hypothécaire.

    Fluctuant entre 1 et 2% en 2020, il atteint des taux historiquement très bas. A titre de comparaison, en décembre 2008, le taux d’intérêt moyen se chiffrait à 3,45%.

    Si j’avais décidé d’acheter le même appartement cette année-là, il m’aurait fallu verser un montant mensuel de 2’412 CHF par mois à ma banque ! Contre les 1’257 CHF en 2020.

    Totalement fou, pas vrai ?

    3. Acheter parce que la pierre est une valeur sûre

    Ce qu’il y a de fou, aussi, c’est le marché de l’immobilier. On a toutes et tous entendu l’histoire folle d’un ami à un ami à un ami visionnaire (ou chanceux) qui acheté une maison et qui l’a revendue au triple du prix quelques années plus tard.

    Wow !

    On a toutes et tous assisté au triste spectacle des supprimes en 2008 et à l’effondrement en direct du rêve américain. Des familles entières se retrouvaient à la rue, dans l’incapacité financière de rembourser des prêts contractés par des loups de la finance.

    Mince !

    Le marché de la pierre serait-il un monstre aux pieds d’argile ? Un tigre en papier ? Un château de carte ?

    On pose le journal, on éteint la télé et on analyse les chiffres.

    D’après une collaboration entre le site comparis.ch et la chaire d’Entrepreneurial Risks de l’EPFZ (bref, c’est du sérieux !), le prix du m2 à Lausanne pour un appartement est passé de 5’500 CHF en 2007 à 9’000 CHF en 2018, atteignant un pic de 9’400 CHF en 2017 (les chiffres sont arrondis à la centaine supérieure).

    Vous allez me dire: « mais Noé, on sait bien que les prix augmentent toujours à Lausanne. Tu vas nous citer quoi comme autre ville pour illustrer ton propos ? Genève ? Zurich ? Le feu, ça brûle et l’eau, ça mouille, merci bien ! »

    C’est vrai, il suffit de partir en quête d’un appartement à Lausanne ou Genève pour comprendre que les prix ne sont pas prêts de baisser.

    D’ailleurs, si à Genève le prix du m2 reste mirobolant, ce n’est pas la cité de Calvin qui a connu les variations de prix les plus fortes, passant de 7’500 CHF à 11’000 CHF en 2018.

    Au Locle, le prix du m2 a connu une variation de 72% pour la période indiquée, l’une des plus impressionnante dans le pays ! En 2007, le prix moyen et arrondi pour le m2 tournait autour de 2’000 CHF, contre 3’400 CHF 11 ans plus tard.

    Bien sûr, personne ne peut garantir de prix futurs, les prévisions restant, justement, des calculs raisonnés, rien de plus.

    D’autant plus que, même sur un territoire petit comme celui de la Suisse romande, les spécialistes (qui passent donc leur journée à calculer des tendances) ont dû mal à tracer une ligne évidente. Leurs algorithmes sont irrémédiablement tiraillés entre les coins isolés où les propriétaires offrent les 3 premiers loyers aux futurs locataires et les gérances lausannoises qui croulent sous les demandes de location.

    « Bon Noé, on a compris, mais y a quand même une tendance qui se dégage ou pas ? »

    Oui ! Le marché de l’immobilier s’assagit. C’est peu probable que, dans les années à venir, le prix du logement subira une même augmentation que les années précédentes. Les conditions pour contracter un prix hypothécaire se durcissant, l’accès à la propriété devient plus difficile et la demande moins forte.

    En bref: les bonnes raisons d’accéder à la propriété

    Alors, vous êtes convaincu(e) ? Prochaine étape : une hypothèque, précisément et clairement, c’est quoi ?

    Vous êtes déjà ceinture marron de l’investissement immobilier et vous vous demandez si vous êtes solvable aux yeux de votre banquier ?

    Je peux vous aider: quelles sont les conditions pour obtenir une hypothèque?

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