Déterminer votre projet immobilier : Les critères d’investissement à ne pas louper
De nombreux facteurs permettant de déterminer le type d’objet que l’on recherche doivent être définis avant de commencer à investiguer.
De nombreux facteurs permettant de déterminer le type d’objet que l’on recherche doivent être définis avant de commencer à investiguer.
Notamment :
· Le prix de l’objet
En fonction de votre budget et de votre capacité d’emprunt, nous affinerons nos recherches.
· La région géographique
En Suisse, la région dans laquelle se situe un bien immobilier est une mesure importante du risque et des rendements potentiels attendus. Plus le bien se trouve proche d’une grande agglomération, plus le risque d’appartements vacants sera faible mais, de ce fait, fera augmenter le prix de vente qui impactera négativement le rendement de l’objet.
· Les potentielles rénovations à prévoir
Certains biens nécessitent des travaux afin de pouvoir maximiser leur potentiel économique. Qui dit travaux dit incertitude et surtout factures. C’est pour cette raison que cette composante est primordiale à étudier pour effectuer une recherche qualifiée.
· La typologie (nombre de pièce, taille, etc.)
De manière générale, les biens immobiliers composés de petites surfaces habitables offrent des rendements au m2 supérieurs aux grandes surfaces. À l’inverse, ces grandes surfaces sont en moyennes louées pour des durées plus longues.
· Le type : habitation, locaux commerciaux, etc.
Une fois les critères fixés, nous déploierons notre réseau afin de prendre le temps nécessaire pour vous proposer des biens de rendement capables de répondre à vos attentes.
Un investissement aux fondations solides : l’étude menée par un architecte
Qui dit immobilier, dit architecture. C’est inévitable. Avant d’envisager de déposer une offre d’achat concrète, nous vous proposerons une visite sur place, accompagné de notre architecte.
Qui dit immobilier, dit architecture. C’est inévitable. Avant d’envisager de déposer une offre d’achat concrète, nous vous proposerons une visite sur place, accompagné de notre architecte. Il pourra se rendre compte de l’état général du bien, poser ses différentes questions pour finalement vous remettre son expertise.
La longévité financière d’un bien de rendement dépend de la qualité de l’ouvrage. Il est nécessaire de pouvoir budgétiser les différents coûts et travaux d’entretien à venir.
Étude financière du projet immobilier : le business plan
Un business plan précis permet de présenter les coûts et les bénéfices que représentera l’achat d’un bien immobilier de rendement.
Un business plan précis permet de présenter les coûts et les bénéfices que représentera l’achat d’un bien immobilier de rendement.
Ce business plan prendra en compte :
· Les fonds propres et capitaux à apporter
Lors de l’acquisition d’un bien de rendement, les fonds propres à apporter sont au minimum de 25 % et peuvent monter jusqu’à 50 % pour les biens commerciaux. En plus de ces fonds, il est important de prendre en compte les frais et taxes supplémentaires à payer pour finaliser la transaction (droits de mutation).
· Les charges d’exploitation
Un bien immobilier a besoin d’une gestion continue pour générer un profit. Il faut une comptabilité, des assurances, les charges courantes, une régie potentielle pour s’occuper des locataires, possiblement une conciergerie et finalement des travaux d’entretien généraux. Eh bien sûr, tout cela coûte également…
· Les charges hypothécaires et amortissement
En fonction de l’offre hypothécaire conclue avec la banque, cette charge représentera le poste de dépenses la plus importante.
· La charge fiscale
En fonction du taux d’imposition des loyers perçus, votre projet pourra être plus ou moins intéressant. C’est un facteur clé dans la réussite d’un projet immobilier qu’il est important de calculer.
Optimisation fiscale de votre investissement : déterminer la structure optimale
Généralement lorsque l’on investit dans un bien de rendement, la première option qui nous traverse l’esprit est de le faire en son nom propre. C’est-à-dire que le bien nous appartient directement.
Généralement lorsque l’on investit dans un bien de rendement, la première option qui nous traverse l’esprit est de le faire en son nom propre. C’est-à-dire que le bien nous appartient directement. Cette option est plus simple en matière de démarches et lors de la vente du bien mais n’est pas forcément optimal d’un point de vue fiscal. Il est également possible de passer par la création d’une société qui se portera acquéreuse pour vous de ce bien.
Nos équipes et nos fiscalistes peuvent étudier minutieusement le dossier afin de révéler les différents scénarios qui se présentent. Vous pourrez choisir la structure qui répond le mieux à vos besoins.
Optimiser son rendement immobilier : des experts hypothécaires
La qualité du projet et par extension le rendement final obtenu dépendra essentiellement du bien en lui-même et de l’offre hypothécaire retenue.
La qualité du projet et par extension le rendement final obtenu dépendra essentiellement du bien en lui-même et de l’offre hypothécaire retenue.
C’est le taux d’intérêt et l’amortissement annuel qui vont permettre de faire grimper significativement la rentabilité de votre projet. Grâce à nos partenariats et notre expérience, nous vous accompagnerons pour négocier le crédit aux meilleures conditions et ainsi optimiser les rendements à percevoir.
Offre sous condition et validation du crédit hypothécaire
Nous nous chargerons de rédiger une offre ferme ou conditionnelle en fonction de l’avancée et des besoins du projet.
Nous nous chargerons de rédiger une offre ferme ou conditionnelle en fonction de l’avancée et des besoins du projet.
Les conditions portent en général sur :
· Une correction au niveau du prix de vente
· Un manque de document (CECB, liste des rénovations, baux actuels, comptabilité du bien, etc.)
· L’obtention du crédit hypothécaire.
Une offre conditionnée permet d'exprimer notre intérêt réel pour le bien tout en demandant certaines adaptions pour qu’elle puisse être finalisée puis acceptée par les deux parties.
Une fois l’offre d’achat validée par les deux parties nous nous chargerons d’obtenir le crédit hypothécaire final.
Investir dans l’immobilier : la marche à suivre FBKConseils
1. Le premier rendez-vous !
Chez nous le premier rendez-vous est toujours sans frais. Son but est de pouvoir faire connaissance et prendre le temps de comprendre votre projet. Nous en profitons pour vous présenter l’équipe qui vous épaulera ainsi que notre mode de fonctionnement.
2. Le cahier des charges !
Si notre vision de votre projet vous convient, nous établirons un cahier des charges afin de cerner le projet immobilier idéal. Nous pourrons ainsi commencer à effectuer la recherche de bien. Il faut compter entre 1 à 8 semaines pour dénicher des biens immobiliers de qualité.
3. La visite sur place !
Lorsque l’on a trouvé un objet de rendement répondant à tous vos critères sur le papier, nous organiserons une visite sur place avec notre architecte afin d’étudier l’état actuel du bien immobilier et nous dresserons la liste des travaux à prévoir dans le temps. Nous vous fournirons un avis final sur la qualité du bien.
4. Étude et questions sur le dossier !
Si la qualité du bien semble se confirmer, nous demanderons tous les documents essentiels à la construction d’un dossier hypothécaire. Nous en profiterons aussi pour vous fournir une étude économique et fiscale vous permettant de vous rendre compte des retombées générales qu’aura ce bien sur vos finances une fois l’acquisition finalisée.
5. Offre ferme ou conditionnée et offre hypothécaire !
Nous rédigerons une offre ferme/conditionnée à l’attention de la venderesse. Cette offre fera part de votre volonté d’acquérir le bien et comprendra aussi les détails à clarifier avant la finalisation. Simultanément, Nous travaillerons main dans la main avec notre partenaire en crédit hypothécaire afin de vous fournir un accord préalable de leur part.
6. La finalisation !
Si l’offre a été retenu par les deux parties et que le financement hypothécaire a été validé par vos soins nous pourrons organiser le rendez-vous chez le notaire de votre choix. Nous réunirons les derniers documents à transmettre à la banque pour obtenir l’offre de crédit finale.
7. Signatures et décaissement !
Une fois la date chez le notaire fixée, les fonds propres et l’hypothèque consignés il ne vous restera plus qu’à attendre le jour J.
Combien de temps dure cette procédure et combien ça coûte ?
Qu’importe votre dossier, investir dans l’immobilier prend du temps. La plus grande partie du temps pris pour réaliser un tel projet réside dans la recherche (et la trouvaille) d’un bien de qualité. Une fois le bien déterminé, le reste du mandat se déroule relativement vite. Il faut compter entre 1 à 8 semaines pour effectuer les recherches puis 1 mois pour étudier et ficeler le dossier.
Le mandat d’accompagnement est à payer uniquement une fois que le bien a été trouvé et financé. FBKConseils se rémunère en pourcentage du prix du bien, en fonction de la taille et de la difficulté. Le pourcentage varie entre 1 et 3 % tout frais compris.
À ne pas confondre avec le rendement net de l’investisseur. Un rendement d’un bien immobilier est situé aux alentours de 3 % pour une ville comme Genève et peut grimper jusqu’à 5 % dans certains cantons comme le Jura si l’on compte uniquement les loyers perçus. Une autre forme de rendement immobilier se situe au niveau de la valeur du bien. En suisse, depuis des années le prix des biens prennent l’ascenseur. Vous allez donc percevoir les loyers et possiblement vendre à terme le bien plus cher et ainsi réaliser une plus-value.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour y vivre, les fonds propres minimums seront de l’ordre de 20 % du prix de vente. En revanche, si votre achat porte sur un bien de rendement, les fonds propres grimperont au minimum jusqu’à 25 %. Que ce soit pour y vivre ou pour louer, il ne faut pas oublier d’ajouter à ces montants les frais et impôts découlant de la vente.
Non, ce n’est pas obligatoire. Ces dernières années, il n’est pas rare d’entendre que pour investir dans l’immobilier il est impératif de créer une société immobilière (SI) ou de passer par une SA. Cette solution peut comporter des avantages comme la fiscalité plus clémente tant que les loyers ne sont pas reversés. Néanmoins, une société aussi petite soit-elle doit être gérée. En plus de cette gestion chronophage, l’utilisation des bénéfices à titre personnel est plus compliquée que dans le cadre d’un achat en nom propre.
Évidemment, en termes de montants, il est plus aisé d’investir en bourse que dans l’immobilier. Néanmoins, avec notre système d’hypothèque et avec une grosse disparité au niveau des prix de l’immobilier, il est possible de trouver des appartements entre 200 000 CHF et 300 000 CHF. Il serait donc nécessaire d’avoir entre 50 000 CHF et 60 000 CHF d’apports directs.
