Étude des impacts financiers liés à votre achat immobilier
Tant que l’on est locataire, les dépenses sont assez facilement identifiables. En tout et pour tout, on a : le loyer et les charges.
En revanche, lorsque l’on devient propriétaire, les dépenses sont nombreuses et parfois difficiles à identifier.
Tant que l’on est locataire, les dépenses sont assez facilement identifiables. En tout et pour tout, on a : le loyer et les charges.
En revanche, lorsque l’on devient propriétaire, les dépenses sont nombreuses et parfois difficiles à identifier.
Il faut prendre en compte :
Le coût de la dette (les intérêts hypothécaires):
En fonction des fonds propres apportés et des taux hypothécaires actuels, on peut calculer le coût annuel à payer à l’institution financière.
L’amortissement de votre futur logement:
En Suisse, l’organisme de surveillance des marchés (FINMA) oblige les banques/assurances à imposer un amortissement annuel jusqu’à ce que le prêt atteigne les 66 % du prix du bien.
Les frais d’entretien:
Devenir propriétaire implique des dépenses d’entretiens annuelles pour maintenir la valeur et l’état du bien immobilier.
L'impôt foncier annuel:
L’impôt foncier est une charge fiscale qui sera calculé chaque année en fonction de la valeur fiscale de votre bien, du canton et de la commune où se situe votre bien immobilier.
Les droits de mutations lors de l’achat:
En plus des fonds propres servant à financer une partie du prix (au minimum 20 %), il faudra payer des impôts importants lors du transfert de propriété : entre 3 % et 5 % du prix.
La perte de revenu liée aux fonds propres:
Jusqu’au jour de l’achat immobilier, les fonds propres nécessaires peuvent être librement investis et de ce fait générer des rendements. Une fois le paiement effectué, vous ne pourrez plus disposer de ces revenus et par conséquent vous ne pourrez plus profiter de leurs rendements.
Une fois cette analyse réalisée, vous aurez une idée précise de l’évolution de vos finances sur le court, moyen et long terme.
Étude des impacts fiscaux liés à votre achat immobilier
En plus des aspects économiques, l’achat d’un bien immobilier modifie profondément votre imposition sur le revenu et sur la fortune.
En plus des aspects économiques, l’achat d’un bien immobilier modifie profondément votre imposition sur le revenu et sur la fortune.
Lorsque que le cap est franchi, vous pourrez constater ces changements :
La valeur locative:
C’est un revenu fictif déterminé par le fisc qui va venir s’ajouter à l’ensemble des autres revenus tant que votre bien ne sera pas mis en location. Le but étant de simuler la location de votre bien immobilier. En somme, c’est comme si vous vous versiez un loyer pour habiter chez vous. Cela a pour conséquence de faire grimper vos impôts sur le revenu… malheureusement.
Les intérêts hypothécaires:
Le montant d’intérêt à payer sera entièrement déductible du revenu. Donc plus les taux seront hauts, plus la déduction sera importante.
L’amortissement:
Si vous optez pour un amortissement indirect, vous utiliserez votre 3e pilier pour rembourser une partie du crédit hypothécaire. Dans ce cas de figure, vous pourrez bénéficier de la déductibilité de la prévoyance privée pour faire baisser vos impôts. Attention, si vous optez pour l’autre option et que vous remboursez le prêt de manière directe aucune déduction ne pourra être espérée sauf une économie sur la baisse du coût de la dette. (Pas d’inquiétude, on vous expliquera)
Les frais d’entretien:
Lorsque l’on doit investir de l’argent dans le but de maintenir la valeur du bien dans le temps. Les autorités fiscales acceptent que ces montants ne soient plus imposés. Cette déduction peut être forfaitaire et dépendra exclusivement de l’âge de votre bien immobilier et de sa valeur locative ou effective. Chaque franc que vous souhaiterez déduire devra être justifié.
Cette étude fiscale vous permettra de faire des choix avisés. Amortissement direct ou indirect ?
Vous pourrez également, grâce à la première analyse, budgétiser précisément vos dépenses et conclure sur la qualité de cette opération financière.
Calcul de la solvabilité et optimisation du financement
Après les différentes analyses, vous avez pris la décision d’aller au bout de votre projet d’achat immobilier ?
À présent, il nous faudra éclaircir deux points importants avant la construction concrète de votre dossier hypothécaire : les fonds propres et la solvabilité!
Après les différentes analyses, vous avez pris la décision d’aller au bout de votre projet d’achat immobilier ?
À présent, il nous faudra éclaircir deux points importants avant la construction concrète de votre dossier hypothécaire : les fonds propres et la solvabilité!
1. Les fonds propres
Pour l’achat d’une résidence principale en Suisse, la règle voudrait qu’au minimum 20 % du prix du bien soit apporté ou mis en garantie par vos propres moyens:
- Épargne personnelle: Toute forme d’économie est acceptée (compte épargne, salaire, liquide)
- 3e pilier: Que vos avoirs soient en banque ou en assurance, vous pourrez utiliser votre 3e pilier comme un apport
- Avance sur héritage / don: Il n’est pas rare que des parents, ou des grands parents souhaitent de leur vivant aider un proche à réaliser leur projet. Ces dons peuvent tout à fait être utilisés pour compléter les fonds propres nécessaires.
- Investissement : C’est une possibilité de financement également, mais il n’est pas forcément recommandé de liquider ses positions. Ce n’est pas toujours le bon moment de vendre. Il est important de ne pas désinvestir son argent si cela n’est pas indispensable pour l’avancement du projet immobilier.
Ici, la question importante n’est pas uniquement de savoir, comment réunir la somme demandée mais plus particulièrement de quelle manière ? Vaut-il mieux apporter les fonds propres en cash ? Ou serait-il pas plus intéressant de mettre cet argent en garantie ? Les deux solutions peuvent avoir des avantages et des inconvénients non négligeables.
2. La solvabilité ou la tenue des charges
Pour contracter un prêt hypothécaire, il est nécessaire que les revenus du ménage soient suffisants pour rassurer la banque ou l’assurance. Nous prendrons le temps de simuler vos charges et revenus afin de vérifier, avant de présenter votre dossier, si le scénario est viable ou s’il est nécessaire d’apporter certaines modifications.
Création de votre dossier hypothécaire
Une fois les analyses terminées et la vérification du financement et de la solvabilité effectuée, nous pouvons passer à l’étape la plus importante : réunir toutes les pièces justificatives et construire le dossier que l’on présentera aux différentes institutions.
Une fois les analyses terminées et la vérification du financement et de la solvabilité effectuée, nous pouvons passer à l’étape la plus importante : réunir toutes les pièces justificatives et construire le dossier que l’on présentera aux différentes institutions.
Chaque institution financière favorise volontairement certains dossiers en fonction de plusieurs critères:
- Le montant de l’hypothèque
- La solidité financière du demandeur de prêt
- La localisation géographique du bien immobilier
- La complexité du dossier
Le but du jeu est de construire un dossier sur-mesure et de le présenter uniquement aux bonnes institutions. Au vu des sommes en jeu, les différences dans les offres que nous recevrons seront conséquentes.
Réaliser son projet immobilier avec FBKConseils
1. Le premier rendez-vous est sans frais !
Il permettra de faire connaissance et de poser les premières questions afin de mieux comprendre les tenants et les aboutissants de cet achat immobilier. Nous vous expliquerons notre méthode de fonctionnement, les documents nécessaires à la réalisation des études et à la création de votre dossier.
2. La réalisation des études !
Pendant cette phase, nous allons travailler sur votre dossier afin de calculer les impacts économiques et fiscaux de cet achat sur votre budget. Nous allons également déterminer la meilleure façon d’apporter les fonds propres et s’assurer de la bonne tenue des charges.
3. Présentation des résultats !
Nous vous inviterons par visioconférence ou dans nos bureaux afin de vous présenter notre travail et répondre à toutes vos questions.
4. Création et envoi de votre dossier hypothécaire !
Une fois que tout est clair pour vous, nous réunirons toutes les pièces nécessaires et déposerons votre dossier dans la ou les institutions les plus propices à vous prêter le montant demandé pour votre achat.
5. L’accord de principe !
L’étude de votre dossier prendra quelque jours/semaines. Une fois que l’on aura un premier accord, nous reviendrons vers vous avec la proposition. Si nécessaire, nous commencerons les démarches liées au 2e & 3e pilier afin de libérer les capitaux.
6. Signature du contrat hypothécaire !
Une fois les démarches effectuées et l’accord final accepté, vous pourrez signer chez le notaire et ainsi procéder à l’acquisition de votre bien immobilier.
Tarifs et délai pour financer l’octroi de mon hypothèque
Nous proposons ce service pour un prix allant de 500 CHF pour des dossiers standards à 1'500 CHF pour les dossiers plus complexes. La facture est à payer une fois que le dossier est terminé et que la signature chez le notaire est prévue. Le temps nécessaire entre le premier rendez-vous et la signature chez le notaire peut varier d’un à plusieurs mois fonction du dossier et de sa complexité.
Afin de pouvoir comparer différentes offres de prêt hypothécaire entre elles, nous pouvons retrouver ces 4 critères importants :
o Le taux et la durée du contrat : En règle générale, plus le temps du prêt sera grand, plus le taux sera bas et donc les intérêts à payer aussi. Au milieu de l’année 2023 cette théorie (en principe respectée) a été inversée : plus l’emprunt était long plus les taux étaient faibles.
o L’amortissement
o La pénalité demandée en cas de rupture du contrat : Il est possible de trouver des établissements qui ne pratiquent aucune forme de pénalité. C’est un atout majeur !
Entre 2019 et 2021, il était possible de trouver des taux fixes à 10 ans avoisinant les 1 %. Pour les durées inférieures les taux descendaient jusqu’à 0,5 %. Depuis le début de l’année 2022 et jusqu'à mi 2023, les tensions économiques, sanitaires et politiques ont fait grimper les taux à plus de 3% pour une durée de 10 ans. Les taux sont, depuis la fin de l’année 2023, début 2024 un peu redescendus pour avoisiner les 2%-2.5% à 10 ans.
Le 2e pilier est souvent un des seuls moyens pour réunir les 20 % de fonds propres nécessaires. Cependant, le retrait de votre 2e pilier n’est pas sans risque. Vous allez assurément réduire vos prestations de retraite et dans certains cas réduire également vos prestations d’invalidité et de décès. De plus, en demandant le retrait de votre 2e pilier vous devrez payer un impôt sur ce retrait. Simuler un retrait EPL est extrêmement recommandé avant de prendre cette décision.
Il est possible de signer son prêt hypothécaire à taux fixe, variable ou Libor. Ce dernier taux de référence a été abandonné en 2021 et a été remplacé en Suisse par le SARON (Swiss Average Rate Overnight). Ce sont les taux de référence journalier auxquels les banques Suisses se prêtent entre elles pour une journée. Depuis son introduction les taux étaient négatifs. Depuis quelques mois maintenant ce « rêve » est terminé, la courbe des taux est repartie à la hausse. Actuellement (fin 2023), le taux Saron est de 1.69%. Vous devrez ajouter à ce taux la marge de la banque allant de 0.6% à plus de 1% en fonction de votre institution financière. Finalement en optant pour une hypothèque Saron vous devrez payer des intérêts hypothécaires entre 2.3% et 2.6%. De plus, étant donné que les taux évoluent rapidement et qu’il n’est pas bloqué vos charges hypothécaires pourraient varier durant toute la durée du contrat.
L’amortissement direct se caractérise par le paiement cash de la somme afin de faire baisser votre dette, et donc vos intérêts hypothécaires chaque année. Dans le cadre d’un amortissement indirect, le montant à rembourser ne sera pas directement verser à la banque, mais sur un compte 3e pilier, puis versé en une fois à la fin de la période contractuelle à la banque en question. Cela permet de profiter au maximum des avantages fiscaux liés à la détention d’une dette hypothécaire importante.
Ce terme anglais n’est ni plus ni moins qu’un taux hypothécaire fixé à l’avance. Un forward de taux permet de limiter votre risque. Vous pouvez bloquer le taux d’aujourd’hui pour une durée future. L’avantage c’est la sécurité. Le désavantage c’est que pour cela, la banque va prendre une marge sur le taux actuel afin de se protéger et de rentabiliser l’opération. Plus la durée de blocage est longue plus la marge sera grande et par conséquent le taux également.
