Les taux hypothécaires suisses de l’année 2023-2024 

Mis à jour le 21 novembre 2023.

Pour les taux hypothécaires, le temps faisait bien les choses

Autant les économies de folie me donnaient le vertige, autant les intérêts hypothécaires je les toise du coin de l’œil. C’est comme les étoiles dans un ciel rouge d’orage, on les perçoit à peine.

Bien sûr, la Suisse a toujours mis des bâtons dans les roues aux volontés de propriété de ses citoyens. Ici, le rêve américain a un coût très précis : Au minimum 20% de la valeur totale du bien en question.

Un frein redoutable qui explique pourquoi en Suisse seul 1/3 des ménages sont propriétaires de leur logement contre une bonne moitié en France et, chiffre plus impressionnant, les 3/4 en Italie.

Cela étant dit, même dans l’obscurité la plus totale réside toujours un brin de lumière. Ne serait-ce qu’une étincelle, qui peut démarrer le plus majestueux des feux. Cette étincelle-là, c’est le taux d’intérêt hypothécaire.

Fluctuant entre 1 et 2% en 2020, il atteint des taux historiquement très bas. A titre de comparaison, en décembre 2008, le taux d’intérêt moyen se chiffrait à 3,45%.

Fluctuant aux alentours de 4% en 2008, les taux ont chuté pour le plus grand bonheur des acheteurs et des courtiers pour atteindre des taux historiquement bas début 2020. Des taux pouvant descendre en dessous de 1% à 10 ans ! Je ne sais pas si on peut parler de bon vieux temps mais ce qui est sûr c’est que ce temps est révolu. Nous sommes actuellement dans une dynamique inverse, les taux montent, montent….

Le marché immobilier à travers les âges

Quand j’ai commencé à rédiger cet article en 2020, nous étions au niveau le plus faible, que dire de plus ? Nous ne pouvions pas rêver mieux. Les taux oscillaient doucement entre 1% et 1.5% à 10 ans.

Autrement dit, en réalisant mon rêve d’acheter une maison à CHF 770’000 je réalisais une économie gigantesque en comparaison à une location similaire. Une poignée de mois plus tard, le constat est sec…  La totalité des économies s’est presque envolée.

Dans cet article et plus particulièrement dans cet exemple, nous nous basons sur les taux fixes et à long terme (10 ans) mais sachez que ce n’est pas la seule option. Les taux d’emprunt peuvent être fixés sur des périodes bien plus courtes ce qui aura pour effet, en théorie, de diminuer significativement le taux. As strangely as it may seem, this is not always the case. In mid-2023, we saw a more or less inverted yield curve: a longer borrowing period does not necessarily mean lower rates.

L’immobilier est-il encore attractif en 2023-2024 malgré ces taux d’intérêts ?

Entre le COVID, la guerre, les pénuries, le climat…. On ne peut pas dire que tout roule… Quand tout ne roule pas c’est que ça coince et quand ça coince en immobilier c’est que les taux grimpent.

Ce qui est sûr c’est que des taux à moins d’1% on n’est pas prêt d’en revoir de sitôt. En revanche, il est probable que certains problèmes qui ont encore une chance de s’arranger à court/moyen termes s’arrangent et endiguent petit à petit la hausse des taux hypothécaires.   

Une autre chose qui semble assez sure : c’est que dans la période 2023-2024, les taux ne seront jamais fixes bien longtemps, vers le haut ? vers le bas ? Personne ne le saura à l’avance. Devriez-vous quand même acheter votre maison ou votre objet de rendement ? Devriez-vous attendre une accalmie pour reprendre les démarches ? Bonne question.

Ce que je peux vous dire à ce propos, c’est que la réussite d’un projet immobilier ne reposera jamais uniquement sur le contrat hypothécaire que vous signerez. Evidement les conditions joueront un rôle majeur mais la fiscalité, le mode de financement, l’emplacement de votre bien, le prix de vente et bien d’autres facteurs peuvent avoir une incidence colossale sur la qualité de votre achat.

Les institutions financières : des différences importantes

Il y a une année j’avais inscrit ici : « le temps semble bien faire les choses en ce qui concerne les taux hypothécaires » maintenant je préfère dire retour à la case départ. Mais voici tout de même quelques conseils pour faire baisser votre taux hypothécaire et améliorer de manière générale votre hypothèque :

• Comparer les offres hypothécaires : Demander toujours au moins deux offres différentes en évitant de suivre les yeux fermés les bonnes recommandations de votre conseiller privé
• Les volumes hypothécaires : Il est probable que dans la même année, une banque ou une assurance remplisse ses objectifs en termes de volume d’hypothèque et va donc augmenter les taux volontairement pour réduire la demande.
• Un dossier hypothécaire solide : Essayez de construire un dossier solide : acheter un bien immobilier est semblable à une demande de location, plus vous donnerez envie à la banque de vous faire confiance plus elle a de chances de vous dire oui et à des conditions avantageuses (pour le même bien, deux personnes auront des conditions différentes). Mettez-vous à la place de la personne qui va vous prêter de l’argent, plus vous serez rassuré par ce que vous voyez plus vous serez enclin à prêter facilement et potentiellement une somme plus importante. Il existe plusieurs pistes pour améliorer votre dossier hypothécaire :
  • Les photos du bien immobilier : Aussi fou que ça puisse paraitre, les photos jouent un rôle important. Plus vous aurez des photos de qualité mettant en avant les points positifs du bien plus l’aspect général sera bon.
  • Les travaux effectués : Mettre à disposition la liste des travaux de rénovation apportés durant les dernières années afin d’appuyer le prix de vente peut également aider.
  • Améliorer votre solvabilité : Si vous êtes en attente d’un bonus, d’une augmentation de salaire, d’une dette qui doit prendre fin sous peu alors peut-être attendez un peu. Chaque point de votre dossier qui s’améliora aura une incidence non négligeable et pourrait améliorer votre taux hypothécaire.
• La localisation : Les banques privilégient certains dossiers… ce n’est pas contre vous mais elles préfèrent simplement investir dans des biens ou régions qu’elles pensent être plus prometteuses. Les grandes structures accepteront plus facilement de financer des objets dans de grandes villes tandis que des plus petites banques auront un attrait plus important pour le risque et vous suivront dans des endroits non centrés.