Investir dans l'immobilier en 2024, est-ce toujours une valeur sûre ? 

Mis à jour le 21 novembre 2023.

Ah… L’immobilier…

On a tous entendu la fabuleuse histoire d’un ami d’un d’ami visionnaire (ou chanceux) qui a acheté une maison et qui, quelques années plus tard, l’a revendue au triple du prix d’achat.

Dingue !

On a tous été témoins du triste spectacle qu’a été la crise des subprimes en 2008 et à l’effondrement., sous nos yeux, du rêve américain. Des familles entières se sont soudainement retrouvées à la rue, dans l’incapacité de rembourser des prêts contractés par les loups de la finance.

Mince !

Le marché de la pierre serait-il un monstre aux pieds d’argile? Un tigre en papier? Un château de carte?

Maintenant, on pose son journal, on éteint la télé et on analyse les chiffres.

D’après un rapport immobilier réalisé par le site comparis.ch en collaboration avec la chaire d’Entrepreneurial Risks de l’EPFZ (bref, c’est du sérieux !), le prix du mètre carré à Lausanne pour un appartement est passé de 5 500 francs suisses en 2007 à 9 000 francs en 2018, atteignant un pic de 9 400 francs en 2017 (les chiffres sont arrondis à la centaine supérieure).

Vous allez me dire : « Mais Noé, on sait bien que les prix augmentent toujours à Lausanne. Tu vas nous sortir quel autre exemple de ville pour illustrer ton propos ? Genève ? Zurich ? Le feu, ça brûle, l’eau, ça mouille, bref, merci bien ! »

Il est vrai qu’il suffit de se mettre en quête d’un appartement à Lausanne ou à Genève pour comprendre que les prix ne sont pas près de baisser.

D’ailleurs, si dans la cité de Calvin le prix du mètre carré reste astronomique, ce n’est pas là que les variations de prix sont les plus fortes, passant de 7 500 francs à 11 000 francs en 2018.

À Le Locle, le prix du mètre carré a connu une variation de 72 % pour la période évoquée, l’une des plus impressionnante de Suisse ! En 2007, le prix moyen arrondi pour le mètre carré tournait autour de 2 000 francs, contre 3 400 francs onze ans plus tard.

Bien sûr, personne ne peut garantir à quoi ressembleront les futures valeurs, puisque les prévisions ne sont, dans les faits, que des calculs pensés.

D’autant plus que, même sur un territoire petit comme celui de la Suisse romande, les spécialistes – qui passent donc leur journée à calculer des tendances – ont dû mal à tracer une ligne évidente. Leurs algorithmes sont irrémédiablement tiraillés entre les coins isolés où les propriétaires offrent les trois premiers loyers aux futurs locataires et les gérances lausannoises qui croulent sous les demandes de location.

« Bon Noé, on a compris, mais y a quand même une tendance qui se dégage ou bien ? »

L’immobilier en 2024 – quelle tendance niveau prix ?

Il était une fois où le secteur immobilier était en plein essor ; comme expliqué plus haut. Plus les jours passaient, plus les taux d’intérêts hypothécaires diminuaient. Autrement dit, un bien qui coûtait 600 000 francs suisses en 2008 et sur lequel on souscrivait une dette de 480 000 francs à un taux fixe de 4 %, coûtait, in fine, 19 200 francs par an à son propriétaire. Cette même maison, douze années plus tard, en 2020, affichait un prix 50 % plus haut. Elle coûtait 900 000 francs et réclamait une dette de 720 000 francs à un taux non plus de 4 % mais de 1 % ; elle ne coûtait désormais plus que 7 200 par an.

Conclusion ? Même si les prix augmentent et, par conséquent, les fonds propres demandés y relatifs, la charge annuelle devenait de plus en plus faible.

Jusqu’ici, tout semble assez normal… Les prix montent, mais, dans les faits, mon crédit me coûte de moins en moins cher. Au moment où les taux d’intérêts ont plongé sous la barre fatidique du zéro, on commençait à imaginer être payés tous les mois pour acheter une maison. Quel rêve…

Je vous rassure, cette euphorie est assez vite retombée et le réveil a été brutal ! À peine deux ans plus tard, une guerre, une pandémie, des tensions climatiques, ni une ni deux, l’inflation crève le plafond.

Résultat ? Les banques centrales paniquent, tout le monde relève ses taux et nous voilà repartis comme en 2008. En l’espace de quelques mois, nous sommes passés de 1 % à 2,5 % fin 2023.

Jusque-là, je pense que vous étiez conscients de cette situation. Que les taux remontent n’est, en soi, pas insolite, mais leur incidence sur les prix, elle, l’est.

À la lecture de mes articles, vous devez, comme moi, vous dire que si les taux remontent, les prix vont forcément baisser pour maintenir des charges annuelles comparables, et ce surtout pour rester compétitifs par rapport aux loyers pratiqués. Eh bien, que nenni ! En tout cas pas pour le moment. Plutôt que de freiner le nombre d’achats – ce qui aurait fait baisser la demande et fait stopper la hausse des prix – les acquéreurs ont préféré souscrire des hypothèques aux durées plus courtes dans le but d’obtenir des taux plus faibles.

Est-ce que cette solution est durable ? Difficile à dire… Tant que les propriétaires pourront souscrire des hypothèques plutôt avantageuses, les prix se maintiendront, voire continueront d’augmenter. Cependant, cette solution comporte un nombre de risques importants : les conclusions d’hypothèques adossées à l’indice SARON sont attirantes et le nombre de contrats signés de ce type ne cesse d’augmenter. Mais que se passera-t-il si les banques ne relâchent pas leur étreinte et continuent de faire pression en augmentant leurs taux directeurs ? On ne pourra plus trouver de parade pour maintenir un niveau de charge fiscale stable.

Quelle solution à une hausse généralisée des taux d’intérêts hypothécaires ?

Il n’y pas trente-six façons de faire face à des charges qui ne cessent de croître. Il y a, selon moi, deux scénarios sont possibles :

Les loyers devront augmenter 

Vous payiez un loyer de 24 000 francs à quelqu’un pour loger dans son appartement. Cette personne déboursait, quant à elle, en tout et pour tout 15 000 francs en charges et en frais. Manque de chance, elle doit, à présent, faire face à une facture annuelle de 25 000 francs pour ses charges. Logiquement, elle va soit augmenter votre loyer dès qu’elle en aura l’occasion, soit décider de se débarrasser de l’investissement que représente ce bien, si ce dernier n’est plus rentable…

Que l’appartement appartienne à un « petit propriétaire » ou une grosse caisse de pension, le résultat sera sensiblement le même ; tout le monde doit pouvoir y trouver son compte.

Le prix de l’immobilier devra baisser 

Représentons-nous une maison valant 600 000 francs (en 2008). Elle nous coûtait 19 200 francs par an et pouvait se louer 24 000 francs par an sur le marché. Devenir propriétaire en débloquant 20 % de fonds propres, en payant des impôts importants et en réduisant grandement notre flexibilité restait avantageux ; car on économisait sur les loyers. Si les charges passent désormais à 25 000 francs, il est fort à parier que plus personne ne souhaitera plus devenir propriétaire, ou du moins pas à un tel prix… Les locataires feront des offres d’achat de plus en plus basses pour ne pas perdre d’argent. Le résultat finira par être le même.

Pour nous, chez FBKConseils, les facteurs qui déterminent l’augmentation fulgurante des prix de l’immobilier en 2024 sont entre les mains des banques centrales, dépendant encore plus précisément des taux directeurs.