Comment devenir propriétaire vous faisait économiser ? Quid en 2023 ?

Mis à jour le 20 octobre 2023.

« Oooh tu ne sais pas quoi Noé, j’ai encore une fois entendu ce matin que devenir propriétaire nous ferait économiser des impôts… C’est de nouveau vrai ? »

Pour répondre à cette question, je vous propose de commencer par le début, à l’époque, ma femme Zoé et moi-même habitions un appartement de 80m2 au centre de Lausanne. Notre loyer était de 2’200 CHF. L’immeuble ne payait pas de mine, il était même plutôt vieillot. Mais, sur le marché de l’achat, l’appartement valait la modique somme de 800’000 CHF.

Le propriétaire de notre bien réalise un rendement annuel de (2’200 CHF x 12 / 800’000 CHF x 100) =3,3% !

On s’était dit que si on pouvait louer un bien d’une telle valeur, on devait être suffisamment solvable pour en acheter un d’un même montant. Sauf qu’on voulait du neuf. Après quelques recherches, on a déniché une perle rare à l’orée de la ville, dans la charmante commune de Chalet-à-Gobet.

Ni une ni deux, on rassemble la paperasse usuelle qu’on présente à notre banquier. Dans la foulée, il nous confirme que la banque est d’accord pour nous prêter le montant nécessaire, à un taux d’intérêt fixe de 1,2% (ces taux sont bels et biens révolus, nous avons corrigé cet exemple plus bas).

Ce petit bijou d’appartement au pied d’un immeuble flambant neuf nous a coûté 770’000 CHF, place de parc incluse. Notre apport personnel, représentant les 20% de fonds propres demandés, s’est élevé à 154’000 CHF. Le prêt hypothécaire est quant à lui de 616’000 CHF, divisé en deux rangs.

Bon clairement, une petite correction est nécessaire puisqu’à l’époque nous étions en 2020-2021… La vie était belle immobilièrement parlant, les taux étaient bas voire très bas. En relisant mon article 2 ans après je dois y apporter quelques changements. La réalité des taux aujourd’hui sont plus proches de 3% à 10 ans.

Regardons les chiffres de la version 2020 puis la version 2023 :

Et maintenant la version 2023 :

Si à l’époque je versais chaque mois à ma banque 1’258 CHF, correspondant aux intérêts contractés et au remboursement du prêt du deuxième rang sur les 15 prochaines années, aujourd’hui il me faudrait débourser pas moins de 2’179 CHF !

Plus simplement, comparé aux 2’200 CHF de loyer, j’économisais 943 CHF par mois pour loger dans un appartement de même valeur en 2020. Ça faisait tout de même 11’316 CHF d’économie par année !

Mieux : après 15 ans, si mon hypothèque avait été conclue entre 2020 et 2021 je n’aurai plus qu’à verser 616 CHF par mois à ma banque, représentant une économie de 1’584 CHF par mois ou 19’000 CHF par année.

Ce n’est bien évidement plus le cas aujourd’hui, à l’aube de l’année 2023… Avec un taux avoisinant les 3% à 10 ans, l’économie les 15 premières années avoisine les 0 CHF si on prend en compte uniquement d’un côté le loyer de 2’200 CHF et de l’autre : amortissement et intérêts hypothécaires de 2’179 CHF.

En revanche après la période d’amortissement (donc après 15 ans), le montant à payer sera réduit aux intérêts hypothécaires de second rang. Autrement dit, comme pendant 15 ans nous avons payé une partie de la dette (second rang), la dette ne sera plus de 616’000 mais bien 616’000 – 115’000, soit de 501’000 CHF.

Qu’en est-il des intérêts ? Si l’on reprend nos chiffres cela donne 501’000 x 3% = CHF 15’030 / 12 = 1’252.50 CHF d’intérêts à payer par mois.

Que faut-il en conclure ? Est-ce vraiment intéressant de devenir propriétaire par les temps qui courent ? Nous vous répondrons qu’à l’époque le simple fait de devenir propriétaire représentait une économie en soit, les loyers payés étaient bien supérieurs aux intérêts hypothécaires. Aujourd’hui ? Étant donné la hausse des taux, les loyers sont devenus assez similaires aux intérêts hypothécaires et par conséquent d’autres facteurs doivent être pris en compte, notamment :

• La baisse des impôts induite par la dette et les intérêts hypothécaires 
• Le hausse du prix de l’immobilier 

N’hésitez pas à consulter l’article suivant pour découvrir quelles surprises vous attendent sur votre fiche d’impôt après l’achat de votre bien !