Financer mon achat immobilier : Le prêt hypothécaire

En Suisse et dans la majeure partie des situations, un achat immobilier se compose financièrement en deux parties très importantes :

• Les fonds propres, c’est la partie du prix du bien qui devra être apportée par vos soins et qui est détaillée dans un autre article dédié.
• Le prêt hypothécaire : La dette qui va venir s’ajouter aux fonds propres afin de réunir la totalité du prix demandé par le vendeur.

C’est cette deuxième partie, qui va nous intéresser dans cet article. En un mot, le prêt hypothécaire, c’est la dette.

Lors de la souscription d’une dette hypothécaire, le contrat est généralement séparé en deux parties appelées : les rangs.

Vous allez découvrir dans cet article toutes les spécificités d’un contrat hypothécaire et le rôle des banques et des institutions de prêt dans l’acquisition de votre logement.

De quoi est composé un financement hypothécaire ?

Comme à notre habitude, nous avons imagé la partie financière d’un achat immobilier :

Le premier rang représente 65% du bien, 66,66% pour les puristes. Le deuxième, 15% (13.33%). Si l’appartement que vous visez vaut 1 million de CHF sur le marché, il vous faudra réunir au moins 200’000 CHF de fonds propres. La banque vous prêtera ensuite 800’000 CHF, dont 650’000 CHF de premier rang et 150’000 CHF de second rang.

La différence entre les deux, c’est que vous devez rembourser : le deuxième rang en maximum 15 ans ou au plus tard avant l’âge de la retraite. Pour le 1er, il n’y a pas de limite de temps et dans la plupart des cas, il n’est jamais remboursé. Il peut même être hérité.

Exemple chiffré d’un financement hypothécaire

Comment se décompose notre achat ?

Prenons mon exemple. Après avoir pris la décision d’acheter avec Zoé, et après quelques recherches, on a fini par dénicher une perle rare à l’orée de la ville, dans la charmante commune de Chalet-à-Gobet.

La banque était d’accord de nous prêter le montant nécessaire, à un taux d’intérêt fixe de 1,2% en 2021 ce qui n’est malheureusement plus d’actualité à l’aube de 2023. Aujourd’hui, les taux ont grimpé d’au moins 1.3% pour atteindre 2.5%.

Le prix de vente étant de 770’000 CHF, notre apport personnel s’est élevé à 154’000 CHF, les 20% de fonds propres exigés par la banque. Il nous faut donc un prêt hypothécaire de 616’000 CHF décomposé en : 500’500 CHF de premier rang et 115’500 CHF de deuxième rang.

Si vous souhaitez calculer tous ces éléments pour votre situation personnelle, rendez-vous sur notre calculette de solvabilité !

Comment fonctionne le remboursement du 2e rang ?

Comme expliqué un peu plus haut, lorsque l’on apporte moins de 34% en fonds propres, autrement dit quand nos fonds propres représentent entre 20% et 34% il est obligatoire de contracter un 1^er et un 2^e rang. Vous devrez dans tous les cas rembourser le 2^e rang sur une durée de 15 ans maximum ou jusqu’au jour de votre retraite.

Cas 1 : Nous avons moins de 50 ans

Comme nous avons moins de 50 ans, nous pouvons rembourser le 2^e rang en 15 ans au maximum.

Ainsi aux 7’392 CHF correspondant aux intérêts annuels, s’ajoutent 7’700 CHF. Chaque mois nous devons donc payer 1’257 CHF pendant les 15 premières années, puis une fois l’amortissement terminé (soient les 115’000 CHF remboursés), il ne restera plus que les intérêts de la dette à payer, qui représentent 7’392 CHF par an (616 CHF par mois).

Avec un intérêt de 1,2%, nous devrons rembourser chaque année 7’392 CHF à notre banque. (616’000 x 0.012).

Cas 2 : Nous avons 55 ans

Admettons que j’ai 55 ans (pour l’exemple bien sûr !), et que je suis donc à 10 ans de l’âge légal de la retraite… Eh oui, ça arrive pour tout le monde !

Dans ce cas-là, je dois donc rembourser le deuxième rang en 10 ans, car je serai à la retraite à 65 ans. Ainsi, aux 7’392 CHF s’ajoutent 11’550 CHF. Je devrais donc payer chaque mois 1’578.50 CHF les 10 premières années, puis 616 CHF après les 10 premières années.

Ce remboursement sur 15 ans, c’est ce qu’on appelle l’amortissement.

Et voilà, maintenant vous savez comment se décompose votre dette.

Comment choisir son contrat hypothécaire ?

En Suisse, les banques n’ont pas le monopole des prêts hypothécaires. Certaines caisses de pension et de nombreuses assurances offrent aussi la possibilité de toquer à leurs portes pour financer votre futur logement. Malgré un système de financement décrit plus haut relativement similaire partout il existe néanmoins certaines différences importantes.

Les contrats à durée fixe

Que ce soit pour le 1^er ou pour le 2^e rang, vous aurez la possibilité de souscrire à une dette fixe dans le temps et pour le taux. Plus la durée sera longue, plus le taux sera faible. Il est impossible pour nous de vous donner un exemple précis et actuel car les durées ne changent pas mais les taux varient tous les jours. Néanmoins voici un peu les variations que l’on peut constater en fonction de la durée choisie :

Alors, comment choisir la durée la mieux adaptée ? Comme pour toutes les questions tournées vers l’avenir, il n’y aura jamais de réponse garantie. Si vous êtes plutôt réfractaire au risque, que vous n’aimez pas la volatilité et que vous voulez pouvoir planifier vos dépenses futures au franc près, alors pensez à ceci : plus la durée est longue, plus la prévisibilité et donc la sécurité sont grandes. Si, au contraire, vous n’avez pas peur des surprises (bonnes ou mauvaises) et que vous ne voulez pas manquer une occasion potentielle de réduire votre charge d’intérêts hypothécaires, vous devriez probablement vous en tenir à des durées courtes, en gardant à l’esprit le risque de hausse des taux. C’est vous qui décidez !

Dernier point, mais non des moindres, les contrats à durée déterminée peuvent être des bombes à retardement dans certains cas. Si des raisons personnelles (divorce, mutation, chômage, santé, etc.) vous obligent à vendre votre bien avant la fin du terme, attention aux pénalités financières importantes que l’établissement prêteur peut réclamer pour résiliation anticipée.

Les contrats Saron

Vous avez déjà entendu ce terme ? Il n’y a pas si longtemps encore ce mot n’existait pas. Nous appelions ça les hypothèques Libor. Pas très différent, le Saron est le taux auquel les banques font entre elles leurs petites affaires sur des durées extrêmement courtes (échange, prêt d’argent).

Jusqu’à fin 2021 voire début 2022, le taux Saron était négatif (en dessous de 0 %). C’est-à-dire que pour emprunter de l’argent il fallait être rémunéré. Etrange n’est-ce pas ? Pour ne pas rendre la chose absurde, les banques appliquent une marge sur le taux Saron, plus ou moins importante en fonction de l’établissement (entre 0.5 % et 1%).

En résumé, jusqu’en 2022, emprunter au taux Saron revenait à emprunter au taux de marge de la banque. Depuis, la BNS (en accord avec les autres banques centrales), a entrepris de rehausser significativement les taux et ainsi faire repasser le taux Saron dans le positif. Si la situation reste mauvaise, le risque de voir les taux Saron grimper encore et encore n’est pas exclu, et avec ceci, le coût de la dette.