Devenir propriétaire : quel est l’impact fiscal ?

Eh oui… l’achat de votre bien immobilier aura aussi son impact fiscal sur votre situation !

Au niveau des impôts il y a une bonne et une mauvaise nouvelle. Commençons par la bonne : La valeur fiscale.

Qu’est-ce que la valeur fiscale ?

Tout bien immobilier a un prix de vente, c’est le montant que vous allez débourser, divisé en deux catégories : les fonds propres et le prêt hypothécaire de la banque pour payer le vendeur. Votre bien va donc faire partie de votre fortune mais étrangement pas à hauteur du prix de vente mais de sa valeur fiscale.

Et vous savez quoi ? C’est une bonne nouvelle ! Et vous savez pourquoi ? Parce qu’elle est généralement inférieure au montant du prix payé.

Pour simplifier, on peut dire que la valeur fiscale correspond à 70% du juste prix de votre bien immobilier.

Premier impact fiscal : Noé et Zoé expliquent comment la valeur locative est calculée sur la base du prix du bien immobilier

Résultat ? Tout simplement votre fortune va baisser et par extension vos impôts aussi.

Evolution de la fortune fiscale à la suite d’un achat immobilier

Et maintenant, passons à la mauvaise nouvelle : La valeur locative.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

Reprenons mon exemple… Zoé et moi avons acheté un bien immobilier pour un prix de 770’000 ayant une valeur fiscale de 539’000 CHF.

Je serai taxé sur une valeur locative. Cette valeur locative correspondant à ce que je pourrais toucher si je louais mon appartement. C’est un revenu fictif.

Là, vous vous dites : « mais tu l’habites, Noé, cet appartement ! Tu ne le loues pas. Alors pourquoi tu dois payer comme si tu le louais ? ».

Je… je… disons que c’est comme ça, et puis c’est tout.

Pour compliquer le tout, il n’y a pas de manière précise de calculer ce qu’on doit aux impôts.

Pour déterminer la valeur locative il faut en premier lieu déterminer la valeur fiscale de votre bien immobilier. Généralement la valeur retenue correspond à 70% du prix du bien. Dans notre exemple on aura une valeur fiscale de : 0,7 x 770’000 CHF = 539’000 CHF.

La valeur locative se basera sur cette valeur, elle correspond généralement à 5% de la valeur fiscale : 539’000 CHF x 0,05 = 26’950 CHF.

Ainsi imaginons, que zoé ait un salaire de 96’000 CHF et moi de 72’000 CHF. Après cet achat il faudra ajouter à nos revenus cette fameuse valeur locative. Nous ne payerons donc plus l’impôt sur le revenu sur 96’000 + 72’000 mais sur 96’000 + 72’000 + 26’950.

Quelles sont les déductions auxquelles les propriétaires peuvent prétendre ?

Maintenant place à une deuxième bonne nouvelle ! Les intérêts hypothécaires payés ainsi que les frais d’entretien sont complétement déductibles fiscalement. En plus de ces déductions vous pourrez aussi potentiellement compter sur l’amortissement de votre dette pour générer de grosses économies d’impôts.

Concernant l’amortissement, ça dépend s’il est direct ou indirect. Dans le cadre d’un amortissement indirect, le remboursement est placé sur un compte troisième pilier A, lui aussi déductible fiscalement.

Le dernier point et non le moindre c’est que tout ce qui va toucher à l’entretien de votre bien dans le but de maintenir sa valeur pourra aussi venir réduire votre revenu imposable.

Ce qu’il faut retenir : si l’immobilier est un bon moyen de gagner de l’argent, il est avant tout l’une des meilleures façons pour en économiser !

Mon petit doigt me susurre fort votre prochaine question : quand acheter ? La réponse est simple : maintenant.

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