Écrit par Yanis KharchafiUn amortissement immobilier, c’est quoi ?
Introduction
L’amortissement, en immobilier, désigne simplement le remboursement d’une partie du prêt hypothécaire, plus précisément le second rang, sur une durée maximum de 15 ans ou au plus tard avant l’âge légal de la retraite.
Attention : Si vous désirez opter pour le nantissement de votre 2ème pilier il est possible que le deuxième rang ne soit pas égal à 15% mais à 25% qui devront dans tous les cas être remboursés aux mêmes conditions.
Les deux types d’amortissement sont l ’amortissement direct et indirect.
Au programme :
Les deux types d’amortissement en Suisse
Pour ceux qui n’auraient pas encore lu nos articles sur le financement immobilier, voici un résumé des grandes lignes :
Lors de l’achat d’un bien immobilier, si vous n’apportez pas au moins 35 % du prix d’achat, ou dit autrement, si votre dette dépasse 65 %, vous devrez rembourser la différence entre les 20 % minimum requis et les 35 % demandés. Ce remboursement, appelé amortissement, doit être effectué année après année, généralement sur une période de 15 ans.
Exemples de financement immobilier :
- Cas standard : Apport des 20% minimum : 35% – 20% = 15% d’amortissement
- Autres cas possibles : Apport de 30% : 35% – 30% = 5% d’amortissement
- Pas d’amortissement : Apport entre 35% et 100% = 0% d’amortissement
En Suisse, les prêteurs (banques, assurances, ou caisses de pension) vous donnent généralement le choix entre :
- Amortissement direct : Vous remboursez la dette directement, réduisant ainsi progressivement le montant emprunté.
- Amortissement indirect : Les montants sont versés sur une solution d’épargne (comme un 3e pilier), qui servira à rembourser le prêt à terme.
Le choix entre ces deux méthodes dépend de votre situation financière, de vos objectifs fiscaux et de vos préférences en termes de gestion de patrimoine.
L’amortissement direct, c’est quoi?
C’est quand on verse un montant tous les mois qui vise à rembourser directement une partie du prêt hypothécaire.
Comme le montant total du prêt diminue, les intérêts diminuent également, année après année. Comme tout ce que l’on paye en intérêt hypothécaire est déductible nous allons perdre petit à petit cet avantage. De plus, une dette importante signifie une fortune imposable plus faible. Au fur et à mesure où vous rembourserez le prêt vous ferez grimper votre fortune et par conséquent vos impôts.
Avantage : les intérêts baissent.
Inconvénient : les impôts augmentent.
L’amortissement indirect, c’est quoi?
C’est quand on paie le même montant durant toute la durée de l’amortissement. Sauf qu’au lieu de donner cet argent directement à la banque, on va le mettre bien au chaud sur un compte troisième pilier A, soit en banque, soit en assurance, ou sur un compte 3B si le seuil maximum pour un compte 3A a été dépassé.
Pourquoi faire ça ? Simplement pour maintenir un niveau de dette élevé et continuer de bénéficier d’une optimisation fiscale conséquente.
Et il se passe quoi avec ce compte après 15 ans ? Il est fermé, la somme est transférée à votre banque et la dette descend au niveau du premier rang.
Avantage : déduction fiscale multi niveaux (baisse d’impôts sur le revenu et sur la fortune ainsi que l’avantage fiscal lié au compte 3A).
Inconvénient : intérêts qui ne baissent pas durant les 15 années.
Vous pouvez simuler votre capacité d’achat ainsi que constater l’amortissement lié grâce à notre calculette de solvabilité !
Ça y est ! Vous savez tout sur les deux types d’amortissement !
Comment FBKConseils peut vous aider avec votre projet immobilier ?
Pas de doute, l’amortissement n’est pas la clé de voute de votre projet d’achat mais tout de même… tous les aspects d’un projet d’une telle ampleur devraient être étudiées. Mine de rien sur une période de 15 ans le choix d’amortir directement ou indirectement pourrait avoir des conséquences financières non négligeables.
Rendez-vous d’introduction
Et quoi de mieux qu’un premier rendez-vous sans frais d’une vingtaine de minutes qui vous permettra d’obtenir toutes les réponses à vos questions.
Rendez-vous de conseils
Il est assez facile de poser les chiffres ensemble lors d’un rendez-vous et de constater mathématiquement quel scénario vous conviendrait le plus. Le choix d’amortissement peut influencer la durée de votre amortissement, votre fiscalité et la charge financière lié aux intérêts.
Démarches administratives
Un achat immobilier ne s’arrête pas aux calculs. Chez FBKConseils, nous vous accompagnons dans toutes les démarches administratives, depuis l’analyse du projet jusqu’à la signature finale et l’organisation de votre déménagement.