Comment savoir si l’on est solvable pour acheter ?

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Déterminer votre solvabilité vous permettra de connaître le prêt hypothécaire maximal que la banque autorisera à financer. Simple, non ?

Sachant qu’un achat immobilier représentera dans tous les cas des frais annuels important, la banque va chercher à savoir si vous êtes en mesure de les assumer.

Pour faire ce calcul il est nécessaire de séparer les frais liés existant liés à l’achat en 3 parties :

  • La charge hypothécaire (le remboursement de l’intérêt sur le prêt).
  • L’amortissement sur 15 ans ou au plus tard jusqu’à l’âge de la retraite ordinaire.
  • Les charges d’entretien.

Calcul de la charge hypothécaire

Prudentes, les banques ne prennent pas en compte le taux d’intérêt réel (qui se situe actuellement entre 1 et 2%) mais un taux technique oscillant entre 4% et 5%.

Pourquoi font-ils cela ? C’est tout simple, ils veulent s’assurer que si le marché immobilier devait tourner au vinaigre et les taux d’intérêts exploser, vous seriez toujours en capacité de payer ces derniers.

Si mon appartement vaut 770’000 CHF et qu’on y soustrait les fonds propres, la banque devrait me prêter 616’000 CHF.

616’000 CHF à 5% d’intérêt, ça donne 32’000 CHF par année.

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge des intérêts hypothécaires théoriques pour la solvabilité

Passons à la charge liée à l’amortissement.

Calculer sa solvabilité : L’amortissement

Le prêt hypothécaire est divisé en deux rangs. Le premier représente 65% de la valeur totale du bien. Le deuxième, 15%.

Le deuxième rang doit être remboursé en 15 ans ou jusqu’au jour de votre retraite c’est ce qu’on appelle l’amortissement. Il peut se faire de manière directe ou indirecte.

Dans le cadre du calcul de solvabilité, la valeur du rang est simplement divisée par 15 ans si vous avez moins de 50 ans ou le nombre d’année(s) vous séparant de votre retraite.

Le 15% de 770’000 CHF, c’est 115’500 CHF. Et 115’500 CHF divisé par 15, ça nous donne 7’700 CHF.

Donc, pour l’instant, on a 32’000 CHF + 7’700 CHF de frais annuels liés au logement (restez concentré(e), c’est bientôt terminé !)

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge théorique liée à l’amortissement du 2ème rang pour la solvabilité

Il ne reste plus que les frais d’entretien pour déterminer la charge totale que représente aux yeux d’une banque votre futur achat.

Calculer sa solvabilité : Les charges d’entretien

Les charges d’entretien s’accumulent rapidement et finissent par peser dans le montant final. En général, on (ou plutôt les banques) considère(nt) qu’ils équivalent à 1% du prix total du bien.

1% de 770’000 CHF, c’est 7’700 CHF.

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge théorique liée à l’entretien de votre résidence pour la solvabilité

Ouf … Maintenant, il nous reste plus qu’à trouver le prix du bien que la banque accepte de financer grâce à nos revenus.

Calculer sa solvabilité : Le calcul final

On résume : on a, par année :

  • Charge hypothécaire 32’000 CHF
  • Amortissement 7’700CHF
  • Entretien 7’700 CHF

Quand on les accumule, ça donne un total de 47’400 CHF.

Pour connaître le montant minimal des revenus annuels nécessaires pour contracter un prêt, on n’a plus qu’à multiplier notre résultat par 3.

47’400 x 3 = 142’200 CHF par année.

Il nous faut donc gagner 142’200 CHF par année pour que la banque accepte de nous prêter les 616’000 CHF dont on a besoin pour acheter notre bien.

Comme je gagne 72’000 CHF par année, j’étais loin du compte ! Ma femme Zoé, quant à elle, gagne 96’000 CHF par année.

Malgré un salaire mensuel au-dessus de la moyenne nationale, elle non plus n’aurait pu demander un prêt toute seule.

Mais à deux, on gagne 168’000 CHF par année, ce qui est bien assez pour rassurer notre banquier !

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge théorique liée à l’entretien, aux intérêts hypothécaires et à l’amortissement de votre résidence pour s’assurer de votre solvabilité.

Pour résumer, une fois les fonds propres réunis et le test de solvabilité passé, il ne vous reste plus qu’à monter votre dossier pour le déposer auprès de différents partenaires afin de trouver le meilleur taux et les meilleures conditions.

Attention : Dans notre exemple, notre couple préféré n’a ni dettes, ni charge existante. Toutes les charges telles que le leasing, le crédit à la consommation, etc … vont être comptabilisées comme du revenu en moins et donc feront diminuer drastiquement votre capacité d’achat, même si vous dégoter un taux hypothécaire intéressant !

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