Comment savoir si l’on est solvable pour acheter en 2023 ?

Déterminer votre solvabilité vous permettra de connaître le prêt hypothécaire maximal que la banque autorisera à financer. Simple, non ?

Sachant qu’un achat immobilier représentera dans tous les cas des frais annuels important, la banque va chercher à savoir si vous êtes en mesure de les assumer.

Pour faire ce calcul il est nécessaire de séparer les frais réels et théoriques en 3 parties :

  • Les intérêts hypothécaires (ce qu’il faudra payer à une institution financière afin qu’elle vous prête un certain montant).
  • L’amortissement ou remboursement du prêt de 2e rang sur 15 ans ou au plus tard jusqu’à l’âge de la retraite ordinaire.
  • Les charges d’entretien annuelles.

Une fois ces 3 parties calculées précisément, il ne suffira plus qu’à les additionner et vous découvrirez la dette maximale que vous pourrez emprunter.

Partie 1 : Calcul de la charge hypothécaire

Prudentes, les banques ne prennent pas en compte le taux d’intérêt réel du marché (qui se situe entre 2 et 3% fin 2023) mais un taux technique fictif oscillant entre 4% et 5% en fonction de l’institution financière.

Pourquoi décident-ils de prendre des taux bien supérieurs à la réalité ? C’est tout simple, ils veulent s’assurer que si le marché immobilier devait tourner au vinaigre et les taux d’intérêts exploser, vous auriez toujours la capacité financière de les assumer.

Exemple de charges d’intérêts fictifs

Si mon appartement vaut 770’000 CHF et qu’on y soustrait les fonds propres (20%), la banque devrait me prêter 616’000 CHF (80%).

Et prenons une banque assez sévère qui se basera sur un taux de 5%. Avec une dette de 616’000 CHF à 5% d’intérêt, ça donne 32’000 CHF par année.

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge des intérêts hypothécaires théoriques pour la solvabilité

Notez ce chiffre, mettez-le de côté et passons à la charge liée à l’amortissement.

Partie 2 : Le calcul de l’amortissement

Le prêt hypothécaire est, dans la plupart du temps, divisé en deux rangs. Le premier représente 65% de la valeur totale du bien. Le deuxième, 15%.

Le deuxième rang (soit 15% du prix du bien) doit être remboursé en 15 ans ou jusqu’au jour de votre retraite c’est ce qu’on appelle l’amortissement. Il peut se faire de manière directe ou indirecte.

Dans le cadre du calcul de solvabilité, la valeur du 2e rang est simplement divisée:

  • par 15 ans si vous avez moins de 50 ans
  • par le nombre d’année(s) qui vous séparent de la retraite si vous avez plus de 50 ans.

Dans notre exemple, le prix de vente est de 770’000 CHF et 15% de ce montant nous donne CHF 115’500. Ces 115’500 CHF représentent la partie à amortir. Si dans notre exemple, nous avons 35 ans alors nous devrons amortir cette somme sur 15 ans soit 115’500 / 15 = CHF 7’700 / an.

Donc, pour l’instant, on a 32’000 CHF de charge d’intérêts théoriques + 7’700 CHF de frais d’amortissement. Mettez ces deux chiffres de côté, restez concentré(e), c’est bientôt terminé !

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge théorique liée à l’amortissement du 2ème rang pour la solvabilité

Il ne reste plus que les frais d’entretien pour déterminer la charge totale que représente aux yeux d’une banque votre futur achat.

Partie 3 : Calcul des frais liés à l’entretien de votre résidence

Les charges d’entretien s’accumulent rapidement et finissent par peser dans le montant final. En général, on (ou plutôt les banques) considère(nt) qu’elles équivalent annuellement 1% du prix total du bien.

1% de 770’000 CHF, c’est 7’700 CHF.

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge théorique liée à l’entretien de votre résidence pour la solvabilité

Ouf … Maintenant, il nous reste plus qu’à trouver le prix du bien que la banque accepte de financer grâce à nos revenus.

Partie 4, déterminer le salaire nécessaire pour acheter sa résidence principale

On résume : on a, par année :

  • Charge hypothécaire 32’000 CHF
  • Amortissement 7’700CHF
  • Entretien 7’700 CHF

Quand on les accumule, ça donne un total de 47’400 CHF.

La règle est simple, prenez ce chiffre, multipliez-le par 3 et vous obtiendrez le revenu minimal nécessaire pour acquérir ce bien.

47’400 x 3 = 142’200 CHF par année.

Il nous faut donc gagner 142’200 CHF par année pour que la banque accepte de nous prêter les 616’000 CHF dont on a besoin pour acheter notre bien.

Comme je gagne 72’000 CHF par année, j’étais loin du compte ! Ma femme Zoé, quant à elle, gagne 96’000 CHF par année.

Malgré un salaire mensuel au-dessus de la moyenne nationale, elle non plus n’aurait pu demander un prêt toute seule.

Mais à deux, on gagne 168’000 CHF par année, ce qui est bien assez pour rassurer notre banquier !

Noé et Zoé nous expliquent comment les banques calculent la charge théorique liée à l’entretien, aux intérêts hypothécaires et à l’amortissement de votre résidence pour s’assurer de votre solvabilité.

Pour résumer, une fois les fonds propres réunis et le test de solvabilité passé, il ne vous reste plus qu’à monter votre dossier pour le déposer auprès de différents partenaires afin de trouver le meilleur taux et les meilleures conditions.

Attention : Dans notre exemple, notre couple préféré n’a ni dettes, ni charge existante. Toutes les charges telles que le leasing, le crédit à la consommation, etc … vont être comptabilisées comme du revenu en moins et donc feront diminuer drastiquement votre capacité d’achat, même si vous dégoter un taux hypothécaire intéressant !