Les conditions d’octroi de votre prêt immobilier
Vous le savez sans doute, deux étapes vous séparent du crédit qui vous permettra de concrétiser cet achat. Lesquelles ?
Vous le savez sans doute, deux étapes vous séparent du crédit qui vous permettra de concrétiser cet achat. Lesquelles ?
1. Les fonds propres
La règle est relativement simple : Pour votre résidence principale, les 20% du prix du bien doivent provenir de votre épargne personnelle. Le reste pourra être financé par une institution. Pour les résidences secondaires ou les biens mis en location vous devrez être en mesure d’apporter au moins 25% du prix. Vous devrez donc compter sur :
Vos comptes bancaires
Vos comptes d’investissements
Une potentielle avance sur héritage / succession
Vos comptes et polices 3a & 3b
Votre 2e pilier : vos avoirs LPP (uniquement pour le financement de votre logement principal. Le 2e pilier ne pourra pas être utilisé pour le financement d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif).
Dans de nombreuses situations, c’est au sein du 2e pilier que réside la majeure partie de l’épargne nécessaire. C’est pour cette raison que la FINMA a posé d’importantes restrictions quant à son utilisation. Pour pouvoir demander un retrait du 2e pilier, il faudra être en mesure d’apporter au moins 10% du prix du bien soit au minimum la moitié des fonds propres en excluant vos avoirs de retraite.
Dans cette étude, nous prendrons le temps d’analyser et déterminerons quelles sont les sources de fonds propres disponibles et la meilleure manière de les optimiser.
2. La solvabilité
En plus des restrictions sur les fonds propres, nous devrons confirmer que les revenus de votre ménage peuvent supporter les charges théoriques liées à votre futur achat. Il existe un calcul simple qu’utilise tous les prestataires de services financiers pour juger de votre capacité d’emprunt. Cette analyse nous permettra de définir avec fiabilité le prix maximal que peut atteindre votre futur bien.
Les impacts fiscaux de votre achat immobilier
Aussi étrange que cela puisse paraitre, un achat immobilier va, sur de nombreux points, faire évoluer votre déclaration d’impôts. Ces changements peuvent avoir un impact conséquent sur les finances de votre ménage à long terme.
Aussi étrange que cela puisse paraitre, un achat immobilier va, sur de nombreux points, faire évoluer votre déclaration d’impôts. Ces changements peuvent avoir un impact conséquent sur les finances de votre ménage à long terme.
1. Votre fortune
Plusieurs changements sont à imputer au niveau de votre patrimoine imposable :
- La valeur fiscale:
Comme vous serez propriétaire d’un logement, vous devrez déclarer dans votre fortune la valeur que l’administration fiscale attribue à votre bien. Cette valeur se nomme la valeur fiscale.
- La dette:
Le montant que vous emprunterez pour financer une grande partie de votre bien pourra être entièrement déduit de votre patrimoine imposable.
- Les fonds propres:
Afin de réunir la totalité du prix, vous devrez apporter une partie importante provenant de vos fonds personnels. Ces fonds ne seront donc plus en votre possession et ne seront par conséquent plus à déclarer dans votre fortune.
2. Votre revenu imposable
Lorsqu’on devient propriétaire, de nouvelles charges et déductions doivent être inscrites sur votre déclaration d’impôt.
La valeur locative:
C’est une valeur calculée par les autorités fiscales et très souvent corrélée avec la valeur fiscale. Elle correspond à un revenu théorique locatif à déclarer sans pour autant réellement le percevoir.
Les intérêts hypothécaires:
Lors de la conclusion d’une hypothèque, un taux est fixé contractuellement. Ce taux servira à rémunérer l’institution financière qui vous a octroyé ce prêt. De votre côté, vous pourrez déduire l’ensemble de ces frais de votre revenu imposable.
Les frais d’entretien:
Forfaitairement tous les cantons acceptent une déduction pour frais d’entretien. Dans la plupart des cantons romands, cette déduction dépendra de la valeur locative et de la date de construction de votre bien immobilier. La déduction pourra varier entre 10% et 20% de la valeur locative. Si ceux-ci excèdent le montant forfaitaire, vous pourrez faire valoir ces plus-values à l’aide de pièces justificatives.
L’amortissement:
Cette norme légale contraint les propriétaires, 15 ans après l’achat, à posséder au minimum 34% du prix du bien. Il consiste à rembourser une partie de la dette annuellement de manière directe ou indirecte.
Les impacts sur le pouvoir d’achat
Un achat immobilier aura forcément des conséquences sur votre structure de consommation. Comment?
Un achat immobilier aura forcément des conséquences sur votre structure de consommation. Comment?
- L’épargne
L’impact d’un achat immobilier ne peut se résumer qu’à la différence de loyer. Être propriétaire signifie également concéder une part de son revenu disponible afin de l’investir dans ses murs. Cela entraînera des répercussions sur l’argent que vous pourrez allouer à vos activités quotidiennes.
Nous vous apporterons la visibilité nécessaire grâce à cette planification en comparant votre situation actuelle et celle à la suite de l’achat.
- La fortune
Détournons quelque peu notre regard et visualisons votre projet immobilier non pas comme un logement familial mais comme un produit d’investissement.
Nous pourrons alors nous rendre compte du potentiel financier qu’il pourrait représenter à long terme. Lors de la vente du bien, vous bénéficierez de l’intégralité de la plus-value sans pour autant avoir investi plus de 20% initialement. Autrement dit, c’est la banque qui paiera la plus grande partie du prix et récupérera lors de la vente, uniquement ce montant. En cas de hausse du prix vous serez le seul gagnant.
Malgré les incertitudes qui planent actuellement sur le marché de l’immobilier, nous ne constatons toujours pas de baisse de prix. Depuis des années, voir des décennies les prix ont tendance à augmenter. Nous ne pourrons jamais garantir que cela restera ainsi mais nous pouvons vous garantir que pour se lancer dans un projet immobilier, il est important de croire dans ce marché.
Déterminer le scénario optimal
Optimiser l’achat d’un bien immobilier par rapport à sa situation, nécessite de prendre un certain nombre de décisions, regardons lesquelles.
Optimiser l’achat d’un bien immobilier par rapport à sa situation, nécessite de prendre un certain nombre de décisions, regardons lesquelles.
- Quel type d’amortissement choisir : direct ou indirect ?
- À quel type d’hypothèque souscrire : Saron ou fixe et sur quelle période ?
- Quels fonds utiliser pour apporter les 20% nécessaires ?
- Nantir ou retirer ses avoirs de prévoyance : LPP & 3e pilier ?
- Travailler avec une banque, une assurance ?
- Et surtout, est-ce encore avantageux de devenir propriétaire aujourd’hui ?
Nous traverserons toutes ces questions dans cette étude et affinerons les résultats afin de pouvoir vous apporter les réponses nécessaires. Après cette étude, vous comprendrez les tenants et les aboutissants de votre projet immobilier. Vous serez en mesure de vous faire une idée précise des impacts économiques et fiscaux qui auront lieu à la suite de cet achat.
Et finalement, vous serez en mesure de prendre la meilleure décision.
L’étude de votre projet immobilier avec FBKConseils
1. Le premier rendez-vous !
Nous organisons toujours un premier rendez-vous sans frais, afin de se rencontrer (en personne ou par vidéoconférence) et discuter directement de vos besoins, et de votre situation.
2. La prise d’information !
Nous aurons besoin pour mener à bien notre étude de nombreuses informations de votre part ou en tout cas des hypothèses que vous souhaitez appuyer. Cela nous permettra d’effectuer une analyse de l’impact d’un achat immobilier, la plus précise et réaliste possible.
3. L’étude de cas !
Une fois que vous avons une vision claire de votre situation, ainsi que de votre projet, ou de vos attentes simplement, nous commencerons notre étude. Celle-ci comprendra une analyse de votre solvabilité, ou des moyens pour y parvenir, des différents scénarios envisageables dans votre cas (pourcentage de fonds propres pouvant être amenés, type d’amortissement optimal, etc.), et des aspects fiscaux. Une comparaison à long terme sera également présentée dans l’étude.
4. La présentation des résultats !
À la suite de notre analyse sur votre situation, nous réorganiserons un rendez-vous afin de vous présenter les résultats de notre étude, et les différents scénarios envisageables. Il sera possible de faire certaines modifications ou d’introduire de nouvelles hypothèses.
5. Le potentiel suivi de projet !
À la suite de cette étude, dans le cas où vous souhaitez mener concrètement le projet d’acheter un logement, nous pourrons si vous le souhaitez, vous accompagner dans les démarches et vous aider pour la création du dossier hypothécaire et du financement.
Combien de temps cette étude prend-elle et combien ça coûte ?
Ce qui demande le plus de temps et d’attention dans cette étude est le traitement des informations et surtout, de s’assurer que nous avons compris vos attentes.
Une fois cette première partie validée, le traitement et la présentation de cette étude peut se faire sous 5 jours ouvrables. Une fois l’étude prête nous fixerons un rendez-vous dans nos locaux ou par visioconférence pour vous la présenter.
Le prix de cette analyse peut aller de CHF 500 jusqu’à CHF 1'500 en fonction de la complexité de votre situation et du nombre de scénarios que vous souhaitez étudier. Elle comprend la prise d’information, le traitement et la création de l’étude. Bien entendu, elle comprend également le temps nécessaire à sa présentation.
Il y a encore quelques mois (jusqu’en février 2022) je vous aurai dit pour payer bien moins cher votre loyer. Depuis le début de l'année 2023, je vous dirai plutôt pour investir dans l’immobilier. Effectivement, le coût de la dette est aujourd’hui presque équivalent au loyer du marché.
La location fonctionne au prix par m2 de location. En fonction de votre région, vous devez calculer si vous êtes en dessus ou en dessous du prix moyen. Prenez votre loyer annuel net et divisez-le par les m2. Regardez ensuite le prix de votre région.
Si vous avez signé votre hypothèque entre 2020 et fin 2021 alors vous êtes probablement au top. Effectivement si vous avez conclu votre contrat bien avant 2020 ou après 2022 alors ce n’était peut-être pas l’affaire du siècle. À part comparer les différents établissements financiers, vous ne pouvez pas faire grand-chose de plus. Depuis 2 ans les taux hypothécaires varient fortement à la hausse comme à la baisse.
Une hypothèque à taux variable peut assez facilement être stoppée et renouvelée. Une hypothèque à taux fixe est contractée pour une durée déterminée. Avant cette date, il est compliqué de changer d’établissement ou de conditions. La résiliation prématurée d’un contrat peut donner suite à des pénalités importantes.
Il s’agit d’une valeur fictive représentant le montant que vous payeriez si vous étiez locataire de votre bien. Ce revenu fictif sera déterminé dans la grande majorité des cas sur la base d’un questionnaire et servira, presque uniquement, à l’administration fiscale afin d’augmenter le revenu imposable de votre ménage en fonction de la taille et des caractéristiques spécifiques de votre nouvelle acquisition.
La valeur fiscale est la valeur qui devra être reportée sur votre déclaration d’impôt lorsque vous déclarerez votre bien immobilier. Cette valeur est, en général (à part si vous avez fait une très très belle affaire), en dessous du prix de vente. Chaque canton décide la meilleure manière dont cette valeur sera évaluée. Elle est en moyenne équivalente à 60% et 70% du prix d’achat.
