Vous souhaitez acheter un logement ? Calculez votre solvabilité !

    Vous avez repéré le logement de vos rêves ? Vous avez les 20% de fonds propres usuels et vous vous demandez si ça suffit pour aller voir le banquier ? Vous vous demandez comment ce dernier calcule votre solvabilité ?

    A la fin de ce court article, vous saurez exactement comment votre banque évalue votre situation. En indiquant les chiffres pertinents dans le tableau ci-dessous, vous saurez immédiatement si vous êtes solvable pour le bien demandé.

    Prêt hypothécaire: des fonds propres et des revenus pimpants !

    Bien déterminés à acquérir ce petit bijou d’appartement au pied d’un immeuble flambant neuf dans la charmante commune de Chalet-à-Gobet, Zoé, ma femme, et moi, on a commencé par réunir 20% de la somme totale.

    Et ce n’était pas une mince affaire, puisque l’appartement valait 770’000 CHF à l’achat. Ça représentait pas moins de 154’000 CHF de fonds propres.

    Grâce à nos économies, mon 3ème pilier et une avance sur héritage dont a profité Zoé (découvrez ici ​toutes les formes que peuvent prendre les fonds propres​), on a réussi à rassembler 160’000 CHF.

    Le 3ème pilier a été un argument de poids dans la négociation.

    Dans le cas d’un prêt hypothécaire, vaut-il mieux souscrire à un 3ème pilier en assurance ou en banque ?

    Et bien, comme souvent, ça dépend ! Dans les deux cas, ils se révéleront être une aide capitale dans l’obtention d’un prêt hypothécaire.

    Hypothèque et pilier 3A en assurance

    Un ​pilier 3A en assurance offre toute une panoplie de protections, notamment en cas de décès ou d’invalidité. C’est plus judicieux de ne pas retirer la somme à disposition mais de le nantir, c’est-à-dire de le transformer en garantie.

    Ce nantissement ne vous aidera pas à réunir les fonds propres demandés par la société qui vous finance mais vous permettra de les rassurer. Qui dit rassurés, dit meilleurs taux ! Plus les risques pour le prêteur sont faibles moins il aura besoin de prendre de marge pour se couvrir. Les taux hypothécaires pratiqués par les établissements reconnu peuvent varier du simple ou double en fonction de la solidité du dossier et des garanties apportées !

    En cas d’imprévus, votre banque peut compter sur votre pilier 3A en assurance. C’est quand même super rassurant !

    Hypothèque et pilier 3A en banque

    Un compte 3A en banque est, en gros, un compte épargne offrant des avantages fiscaux mais aucune protection en cas d’imprévus. Son seul et unique but est de vous permettre de mettre de l’argent de côté pour les 5 cas prévus par la loi dont l’ascension à la propriété.

    Il est donc un levier idéal pour financer l’achat de votre logement.

    Cela étant précisé, revenons à mon appartement. Est-ce que l’apport de fonds propres est suffisant ? Non. Il fallait encore être solvables aux yeux de notre banquier.

    Pour accepter de contracter un prêt hypothécaire, il s’est assuré qu’on puisse assumer la charge financière dans le temps.

    Plus concrètement, il calcule les futurs frais liés au logement, son but est de s’assurer que toutes les charges liées à cet achat ne dépassent pas un tiers de nos revenus.

    Achat immobilier: méthode de calcul de solvabilité

    Les futurs frais sont divisés en 3 parties:

    • La​ charge hypothécaire (le remboursement de l’intérêt sur le prêt).
    • L’amortissement​ sur 15 ans.
    • Les​ charges d’entretien (eau, chauffage, assurances, etc).

    Calcul de la charge hypothécaire

    Prudentes, les banques ne prennent pas en compte le taux d’intérêt réel (qui se situe actuellement entre 1 et 2%) mais un taux technique oscillant entre 4% et 5%.

    Pourquoi font-ils cela ? C’est tout simple, ils veulent s’assurer que si le marché immobilier devait tourner au vinaigre et les taux d’intérêts exploser, vous seriez toujours en capacité de payer ces derniers.

    Si mon appartement vaut 770’000 CHF et qu’on y soustrait les fonds propres, la banque devrait me prêter 616’000 CHF.

    616’000 CHF à 5% d’intérêt, ça donne 32’000 CHF par année.

    Calcul de l’amortissement

    Comme expliqué dans ​la structure d’une hypothèque, le prêt hypothécaire est divisé en deux rangs. Le premier représente 65% de la valeur totale du bien. Le deuxième, 15%.

    Le deuxième rang doit être remboursé en 15 ans maximum​, c’est ce qu’on appelle l’amortissement. Il peut se faire de manière directe ou indirecte. Dans le cadre du calcul de solvabilité, la valeur du rang est simplement divisée par 15, pour obtenir la charge annuelle.

    Le 15% de 770’000 CHF, c’est 115’500 CHF. Et 115’500 CHF divisé par 15, ça nous donne 7’700CHF.

    Donc, pour l’instant, on a 32’000 CHF + 7’700 CHF de frais annuels liés au logement (restez concentré(e), c’est bientôt terminé !)

    Calcul des charges d’entretien

    Assurances, chauffage, eau… les charges d’entretien s’accumulent rapidement et finissent par peser dans le montant final. En général, on considère qu’ils équivalent à 1% du prix total du bien.

    1% de 770’000 CHF, c’est 7’700 CHF.

    On résume: on a, par année :

    • charge​ hypothécaire 32’000 CHF
    • amortissement​ 7’700CHF
    • entretien​ 7’700 CHF

    Quand on les accumule, ça donne un total de 47’400 CHF.

    Comme on l’a vu juste avant, les futurs frais liés au logement ne doivent pas dépasser un tiers des revenus.

    Pour connaître le montant minimal des revenus annuels nécessaires pour contracter un prêt, on n’a plus qu’à multiplier notre résultat par 3.

    47’400 x 3 = 142’200 CHF par année.

    Il faut donc gagner 142’200 CHF par année pour espérer que la banque accepte de nous prêter les 616’000 CHF dont on a besoin pour acheter notre bien.

    Comme je gagne 72’000 CHF par année, j’étais loin du compte ! Ma femme Zoé, quant à elle, gagne 96’000 CHF par année.

    Malgré un salaire mensuel au-dessus de la moyenne nationale, elle non plus n’aurait pu demander un prêt toute seule.

    Mais à deux, on gagne 168’000 CHF par année, ce qui est bien assez pour rassurer notre banquier !

    Pour résumer, une fois les fonds propres réunis et le test de solvabilité passé, il ne vous reste plus qu’à monter votre dossier pour le déposer auprès de différents partenaires afin de trouver le meilleur taux et les meilleures conditions. 😉

    En bref: comment calculer votre solvabilité ?

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