Squelette d’une hypothèque: tout comprendre simplement

    Tout d’abord, si vous doutez encore qu’un prêt hypothécaire soit avantageux en 2020, découvrez ​les 3 raisons pour lesquelles il est si intéressant de devenir propriétaire en Suisse cette année.

    Convaincu(e) ? Il est venu le temps d’un chouïa de théorie. Ouch !

    Vous rêvez d’acquérir votre appartement ou votre maison. Mais les notions de fonds propres, 1er rang, taux réel et taux théoriques, ça vous file un mal de crâne infernal.

    Aujourd’hui, on se donne 5 minutes pour tout comprendre sur le prêt hypothécaire, facilement et, surtout, clairement. Une fois pour toute. Courage !

    Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

    Comme souvent, pour bien comprendre un sujet, il faut commencer par contredire le sens commun. Dans nos discussions quotidiennes, on confond souvent hypothèque et prêt hypothécaire.

    On a toutes et tous déjà entendu quelqu’un de notre entourage tenir à peu près ce langage: ouais moi mon hypothèque-han, elle est super basse et c’est super cool-han. »

    En réalité, même si on utilise indifféremment l’un ou l’autre terme, chacun a un sens différent. Le prêt hypothécaire désigne le crédit accordé par la banque. L’hypothèque désigne, quant à elle, le droit de gage immobilier, c’est-à-dire votre logement.

    Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire et un crédit bancaire ?

    Le montant prêté est énorme. Quand on y pense, la banque prend un grand risque.

    Pour s’éviter trop de sueurs froides, elle regarde d’abord vos revenus, puis place votre bien dans le contrat. Si vous ne pouvez plus payer, elle se garde le droit de prendre possession de votre logement et de le vendre, pour récupérer l’argent.

    C’est la différence principale avec un crédit bancaire, où il n’y a pas de droit de gage immobilier. C’est sa raison d’être. D’où l’expression prêt sur hypothèque, ou prêt hypothécaire.

    Un crédit comme son nom l’indique est une somme remboursable en totalité sur une période de temps donnée. C’est chez nos voisins Français que l’on fonctionne par crédit pour devenir propriétaire et non pas par hypothèque.

    De quoi est constitué un achat immobilier ?

    Essentiellement, un achat immobilier est constitué de fonds propres, les vôtres, et de fonds extérieurs, ceux de la banque. Les fonds propres représentent au minimum 20% du total.

    Si vous souhaitez acquérir un appartement à 1 million de CHF au centre de Lausanne, il vous faudra mettre sur le tapis 200’000 CHF pour obtenir les 800’000 restants.

    Ce solde restant est amené par la banque, à hauteur de 80%. Ce sont les fonds extérieurs. Ils se divisent en deux :

    • 1er rang : 65% du prix du bien, dans notre exemple : 650’000 Chf
    • 2ème rang : 15 % du prix du bien, dans notre exemple 150’000 Chf

    Qu’est-ce qui est considéré comme fonds propres ?

    Prenons mon appartement avec jardin, situé au coeur de Chalet-à-Gobet, à la lisière de Lausanne. Avec ma femme, on vient de l’acquérir pour la coquette somme de 770’000 CHF.

    Il a fallu réunir 20% de la somme totale, soit 154’000 CHF, pour espérer pouvoir contracter un prêt auprès de notre banque. Et ça tombe bien, parce que j’avais 150’000 CHF et des poussières qui trainaient dans la poche interne de mon manteau Yves-Saint-Laurent.

    Bien entendu, si je m’étais rendu chez mon banquier avec 150 billets violets, il m’aurait regardé bizarrement. Ça aurait peut-être passé il y a une vingtaine d’années, mais les choses ont changé (« les fleurs ont fané… pour que tu m’aimes encore !»).

    Quelles formes prennent alors les fonds propres ?

    • Les avoirs sur vos comptes. Comptes épargnes, comptes courants, comptes privés…
    • Votre 3ème pilier. Soit en transférant la somme épargnée soit en offrant en garantie l’assurance-vie.
    • Des prêts sans intérêts, par exemple à l’un de ses proches: famille, amis, j’ai même vu quelqu’un qui conseillait de demander à son employeur (personnellement, je n’ai pas osé, mais c’est une piste…)
    • Votre 2ème pilier sous certaines conditions (essentiellement, il faut que vous habitiez le logement que le montant du 2ème pilier ne dépasse pas la moitié des fonds propres).
    • Des donations et/ou avances sur héritage.

    Sous cet angle, les 20% de fonds propres font moins peur. Les pistes pour les réunir sont diverses.

    Si vous lorgnez un petit nid douillet mais que vous ne disposez pas des 20% sur vos comptes bancaires, contactez-nous et on regarde ensemble comment on peut arriver à la somme attendue !

    Qu’est-ce qui est considéré comme fonds externes ?

    Les fonds externes, en un mot, c’est le prêt hypothécaire. Il est divisé en deux rangs très importants, parce qu’ils déterminent différemment le calcul du montant que vous devez payer à la fin de chaque mois.

    Le premier représente 65% du bien. Le deuxième, 15%.

    Si l’appartement que vous visez vaut 1 million de CHF sur le marché, il vous faudra réunir 0 à 200’000 CHF. La banque vous prêtera 800’000 CHF, dont 650’000 CHF de premier rang et 150’000 de second rang.

    La différence entre les deux, c’est que vous devez rembourser le deuxième en maximum 15 ans ou avant l’âge de la retraite. Pour le 1er, il n’y a pas de limite de temps et dans la plupart des cas, il n’est jamais remboursé.

    Prenons mon exemple. Après avoir pris la décision d’acheter avec Zoé, et après quelques recherches, on a fini par dénicher une perle rare à l’orée de la ville, dans la charmante commune de Chalet-à-Gobet.

    La banque était d’accord de nous prêter le montant nécessaire, à un taux d’intérêt fixe et super avantageux de 1,2%.

    Le prix de vente étant de 770’000 CHF, notre apport personnel s’est élevé à 154’000 CHF, les 20% de fonds propres exigés par la banque. Il nous faut donc un prêt hypothécaire de 616’000 CHF : 500’500 CHF de 1 er rang et 115’500 de 2 ème rang.

    Avec un intérêt de 1,2%, nous devrons rembourser chaque année 7’392 CHF à notre banque. (616’000 x 0.012).

    Cas 1 : Nous devons rembourser le 2 ème rang en 15 ans. Ainsi aux 7’392 CHF correspondant aux intérêts par années, s’ajoutent 7’700 CHF. Chaque mois nous devons donc payer 1’257 CHF pendant les 15 premières années, puis 616 CHF par mois après les 15 premières années.

    Cas 2 : Admettons que j’ai 55 ans (pour l’exemple bien sûr !), et que je suis donc à 10 ans de l’âge légal de la retraite… Eh oui, ça arrive pour tout le monde !

    Dans ce cas-là, je dois donc rembourser le 2 ème rang en 10 ans, car je serai à la retraite à 65 ans. Ainsi, aux 7’392 CHF s’ajoutent 11’550 CHF. Je devrais donc payer chaque mois 1’578.50 CHF les 10 premières années, puis 616 CHF après les 15 premières années.

    Ce remboursement sur 15 ans, c’est ce qu’on appelle ​l’amortissement​. Enfin, c’est un type d’amortissement. Mais pas de panique, il n’y en a que deux !

    Un amortissement en immobilier, c’est quoi ?

    L’amortissement, en immobilier, désigne simplement le remboursement du second rang, correspondant au 15% de la valeur du bien, sur une durée maximum de 15 ans ou avant l’âge légal de la retraite.

    Les deux types d’amortissement sont l​’amortissement direct ​et ​indirect.

    L’amortissement direct, c’est quoi ?

    C’est quand on verse un montant tous les mois qui vise à rembourser directement une partie du prêt hypothécaire.

    Comme le montant total du prêt diminue, les intérêts diminuent également, année après année. Comme tout ce que l’on paye en intérêt hypothécaire est déductible nous allons perdre petit à petit cet avantage.

    Avantage: les intérêts baissent.

    Inconvénient: les impôts augmentent.

    L’amortissement indirect, c’est quoi ?

    C’est quand on paie le même montant durant les 15 années. A savoir, 1/15ème du 2ème rang, chaque année. Sauf qu’au lieu de donner cet argent directement à la banque, on va le mettre bien au chaud sur un compte 3A, soit en banque, soit en assurance, ou sur un compte 3B si le seuil maximum pour un compte 3A a été dépassé.

    Pourquoi faire ça ? Simplement pour maintenir un niveau de dette élevé et continuer de bénéficier d’une déduction fiscale conséquente.

    Et il se passe quoi avec ce compte après 15 ans ? Il est fermé, la somme est transférée à votre banque et la dette descend à 66,6% au lieu des 80% initiaux.

    Avantage: déduction fiscale multi niveaux (baisse d’impôts sur le revenu et sur la fortune ainsi que l’avantage fiscal lié au compte 3A).

    Inconvénient: intérêts qui ne baissent pas durant les 15 années.

    Hypothèque à taux variable, fixe ou Libor ?

    Au début, je pensais que le taux d’intérêt dépendait exclusivement du marché. Puis, j’ai compris qu’il dépend aussi de sa nature. Alors variable et fixe, c’est facile. Mais Libor ?

    Quand le banquier nous a parlé de taux Libor, j’ai d’abord cru qu’il me parlait de la race de son chien.

    Comme souvent lorsque je dois comprendre un mot qui m’était étranger, Google est mon ami. Et comme souvent dans le monde des banques, la définition d’un mot compliqué est encore plus compliquée que le mot compliqué !

    J’ai décortiqué tout ça et vous verrez, quand c’est bien expliqué, c’est facile à comprendre.

    Une hypothèque à taux variable, c’est quoi ?

    C’est une forme d’hypothèque libre de A à Z. Il n’y a ni taux fixe ni durée déterminée. La résiliation peut être effectuée à tout moment.

    A la mode au début des années 2000, l’hypothèque à taux variable n’est plus vraiment dans le vent (comme tout ce qui était à la mode au début des années 2000 d’ailleurs, sacrée époque !)

    Le taux hypothécaire étant au plus bas actuellement, c’est plus avantageux de le bloquer pour les années à venir plutôt que de spéculer sur une éventuelle baisse ultérieure.

    Voici un petit dessin pour illustrer mes propos, bien entendu, je l’ai réalisé rapidement, il ne correspond pas à la réalité. Pour cela, vous pouvez consulter ce site : https://www.homegate.ch/hypotheques/evolution-taux-suisse

    Si vous achetez un bien en sachant que d’ici peu vous le revendrez et n’espérez aucunement vous éterniser là-dessus, ce modèle peut être intéressant n’ayant aucune pénalité ​en cas de départ prématuré.

    Une hypothèque à taux fixe, c’est quoi ?

    C’est le contraire d’une hypothèque à taux variable ! Moins flexible, elle joue cartes sur table et inscrit dans le marbre la durée du contrat et le taux d’intérêt annuel.

    En tout temps, c’est la meilleure solution pour les personnes qui souhaitent planifier le budget lié au logement sur le long terme.

    Actuellement, c’est une excellente solution aux vues des taux d’intérêt bas. Gardez dans un coin de votre tête qu’une hypothèque fixe implique un début et une fin ! Si vous souhaitez par tout hasard résilier ce contrat avant le terme, la société qui vous a financé aura le droit de vous demander une pénalité financière importante !

    Pour consulter les taux réels et actuels, rendez-vous sur ce site :

    https://www.homegate.ch/hypotheques/evolution-taux-suisse

    Une hypothèque à taux Libor, c’est quoi ?

    En des termes très simples, le Libor, c’est un taux de référence pour les emprunts interbancaires de courte durée. Ce qu’il faut retenir, c’est que le taux est plus bas que le taux usuel mais qu’il ne peut être que de courte durée.

    Si le contrat est conclu sur une durée assez longue (3 ans), le taux, quant à lui, fluctue et se réajuste tous les 3 ou 6 mois. Au moment du réajustement, vous avez le choix de passer à un taux fixe, ce qui est utile si le taux Libor se détériore trop.

    Si elle offre le taux le plus bas du marché, elle présente le désavantage d’être fluctuante et donc de compliquer votre planification financière.

    Peut-on rompre une hypothèque à taux fixe si le taux baisse ?

    Bien entendu, quand vous contractez un prêt hypothécaire à une époque où les taux sont bas et qu’ils montent par la suite, vous avez l’impression d’avoir fait l’affaire du siècle ! Mais quand c’est le contraire, c’est une autre paire de manches…

    Imaginez avoir demandé un prêt en février 2013, avec un taux d’intérêt de 3%.

    Aujourd’hui, vous auriez pu l’avoir avec un taux d’intérêt de 1%. Sur un bien de 500’000 CHF et 400’000 CHF de dettes, vos intérêts annuels s’élèvent à 12’000 CHF par année, soit 1’000 CHF par mois, contre 4’000 CHF par année aujourd’hui, soit 333 CHF par mois. Le moins qu’on puisse dire, c’est que c’est rageant.

    S’il est possible de résilier une hypothèque fixSi l’appartement que vous visez vaut 1 million de CHF sur le marché, il vous faudra réunir 0 à 200’000 CHF. La banque vous prêtera 800’000 CHF, dont 650’000 CHF de premier rang et 150’000 de second rang.e avant son terme, l’interruption s’accompagne d’une pénalité allant généralement de quelques dizaines de milliers de francs à une centaine de milliers de francs pour des biens plus prestigieux.

    Si l’économie potentielle dépasse le montant de la pénalité, la résiliation vaut la peine.

    Sinon, il n’y a aucun intérêt à changer.

    Si vous n’avez pas trop envie de contacter votre banquier pour quelconque raison ou vous préférez centraliser toutes vos démarches, contactez FBK Conseils, on se fera un plaisir de calculer à votre place.

    En bref: le squelette d’une hypothèque

    Et voilà ! Je vous l’avais dit, c’est pas si compliqué. C’est même plutôt simple, n’est-ce pas ?

    A la prochaine réunion de famille ou de votre club d’entrepreneurs, vous comprendrez tout quand on parlera d’investissement immobilier !

    Vous avez repéré le logement de vos rêves ? Découvrez ​les conditions pour contracter un prêt hypothécaire auprès de votre banque ​(parce que, malheureusement, les 20% de fonds propres si difficiles à réunir ne suffisent pas forcément !)

    En quoi on peut vous aider ?

    On fait tout ça pour vous, gratuitement ! Il vous suffit de nous lancer un coup de fil ou de nous partager votre souhait par chat.

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